央行暗示升息 房貸支出細盤算

中央社 – 2013年9月29日 上午9:42

(中央社記者田裕斌台北29日電)中央銀行暗示未來有升息的可能性,直接影響到眾多房貸戶荷包。銀行業者估算,以新台幣1000萬元、20年期貸款,利率每增加1個百分點,每個月利息支出增近5000元。

央行總裁彭淮南表示,房貸支出超出家戶所得3分之1的貸款戶要注意,利率不會永遠在低檔,要注意未來利率變動風險。

購屋時有所謂「333法則」,即房貸負擔不超過月薪3分之1,自備款準備3成,寬限期不超過3年。不過,根據台北市政府地政局公布今年6月住宅市場概況,標準住宅總價1369萬元、貸款8成計算,貸款金額不免上千萬元。

以新台幣1000萬元、20年期房貸、房貸利息2%推算,目前每期本金加利息償還金額約5萬600元,依「333法則」,等於月收入要有15萬元才負擔得起;若房貸利率上升至3%,每月還款金額就漲至5萬5500元,在實質薪資不增反減之際,對一般受薪階級家庭相當「有感」。

為減輕房貸負擔,銀行業者表示,提前償還本金是可行之道,不過對於年輕人而言,有點遙不可及。比較務實的作法,可以向銀行申請變更條件延長貸款年限,從20年延至25年,可以立即減輕月付負擔;或是申請寬限期,只繳利息不繳本金,但無可避免的是,當「屋奴」的時間勢必延長。

也有業者建議,房貸戶可重新比較各銀行推出的房貸方案,準備在利率上升時轉移到別家銀行;或是換間比較便宜的房子,減輕貸款壓力。

銀行業者表示,對於利率敏感度高的客戶來說,現在就會未雨綢繆,因此必須提早準備合適的房貸商品,推薦給客戶。目前主要的研擬方向,包括給予優良客戶房貸利率合乎條件下可減免、鎖定未來一定年限內利率上限的房貸、固定利率房貸,或轉進理財型房貸等。

舉例而言,上限型房貸鎖定一定年期的利率上限,也就是當升息後利率水準高於訂定上限,銀行不能以超過上限的利率計息,幫助房貸戶鎖住利率風險。

至於加速攤還本金可減碼利息的「月繳月省」房貸,是房貸戶每月攤還本金高於一般指數型房貸,銀行可逐月減碼利息。

也有銀行業者建議,提早清償本金固然可以降低升息後的利息包袱,但是如果擔心清償本金後又有資金需求,就可考慮理財型房貸,可以重複循環使用貸款額度,還掉的本金還可以再貸出,遇有投資理財需求,投資報酬率高於房貸利率,就更有籌碼對抗升息壓力。

不過,理財型房貸利率較一般房貸高,若對於貸出資金的投資報酬率沒有把握,無法打敗房貸利率,對房貸戶而言,恐怕「賠了夫人又折兵」。1020929

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