估價

作者： 陳乃瑜 | TVBS – 2014年2月25日 下午8:07

連勝文說當選後全面捐薪，柯文哲一聽馬上酸說，自已是靠薪水過活的人，沒有薪水，房貸就繳不出來，不過仔細一查，柯文哲房子是位於大安區黃金地段的「高級住宅區」，依照銀行估計市價破億，柯文哲說當年房子買6千多萬，還拿來跟帝寶比較，說帝寶她買不起，因為「階級」不同，刻意想塑造，這是一場「平民對抗權貴」之戰。

台北市長擬參選人柯文哲(2014.2.24)：「我太太跟我吵說，那個房貸怎麼辦的人，沒有薪水房貸就繳不出來。」「沒有薪水、繳不出房貸」，柯文哲意在「對比」連勝文有錢捐薪，他無法跟進，塑造「平民對抗權貴」形象，柯文哲自稱是靠薪水付房貸的那種人，到底是哪種人。TVBS記者陳乃瑜：「柯文哲貸款買的房子，就在捷運東門站附近，信義路二段的巷子裡，黃金地段鬧中取靜的住宅大樓，總價可能破億。」房仲業者陳泰源：「嚴格來說它或許不算豪宅，但是它畢竟也算『高級住宅』。」信義路二段大約78坪的電梯華廈，99年購入，當年市值約1億2500萬，還不包含車位，根據銀行估價資料，房子買的是柯文哲老婆陳佩琪的名字，打房政策後限貸5到6成，最多4320萬，自備款可能要8千多萬，寬限期內的確像陳佩琪講的，一個月付5萬多，但頂多3年的寬限期過後，每個月20幾萬，房貸壓力不小。台北市長擬參選人柯文哲：「好像買6千萬，揹了不知道幾千萬的房貸，都是我太太在處理，我不知道，買不起帝寶，那是不同的階級。」搞不清房子買多少錢，柯文哲夫婦2人在醫界打拚多年，月薪至少4、50萬，眼看連勝文一就戰鬥位置，民調立刻反敗為勝，TVBS最新民調，連勝文支持率4成1、柯文哲3成7，1成以上選民轉向觀望，這場首都之戰，攻防越來越激烈。新聞相關影音

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台灣醒報 – 2014年2月16日 下午7:40

【台灣醒報記者方家敏綜合報導】自從內政部長李鴻源上任以來，一直在推動防災型都更，日前更是提出8個選定地點。但學者認為，礙於住戶產權問題，防災型都更非常難推動，可能會拖到災害來臨後才不得不做都更。地產專家田大權則認為，政府應拿出國營企業的資產來做都更，讓民眾看見都更後的城市風貌與益處，進而願意接受都更。

內政部長李鴻源日前出席「102年度都市更新國際研討會」時表示，目前已選定台北市松山機場旁、中山女中對面、吳興街附近的陸保廠、新北士林口A9、桃園中壢老街溪、台中市舊火車站附近、台南永康後甲里斷層帶、高雄港等8大區域推動防災型都更，不但減輕民眾對地震的恐慌、振興經濟，且政府不必花一毛錢就能創造5千戶社會住宅。

【釘子戶問題難解】
但長虹建設董事長李文造日前在2014年財金立法高峰會上反對政府圈地、開發新市政與土地重劃的做法，並批評現行政府推動的都更是「假都更」。他指出，目前面對的市場瓶頸是房屋所有權人眾多，難以整合。目前都更條例還有20幾種修正案的版本待立法院整合，他認為，政府應解決釘子戶問題，簡化都更的審查流程，盡快推動都更。

「防災型都更是很好的構想，但非常難執行，政府必須要趕快動員起來！」淡江大學產業經濟系教授莊孟翰受訪時表示，台灣位居斷層帶，隨時受到地震的威脅，因此防災型都更必須盡快推動。但放眼目前內政部選定的8個地點，只有位於大台北地區的地點較有可能都更，其他地區因為地價太低、房子難賣，即使提供租稅或容積率獎勵，也不一定有建商願意進駐。

【利益分配使然】
莊孟翰說，由民眾發起的自立更新、小型都更或微型都更少了政治力介入，民眾比較容易達成共識，但由於產權整理、估價太困難，還要與建商接洽，確保沒有偷工減料，很少有真正專業的執行者能夠推得起來。

「現在都更卡住的原因多在原住戶基於利益分配問題而不願配合，最後變成住戶們『要錢不要命』！」房地產專家田大權受訪時說，防災型都更的想法很對，但早就有很多民眾住在鋼筋裸露的海砂屋裡，為了分一杯羹而不願搬遷。他認為，之所以會有這樣的情況是因為整個社會輿論都搖著「居住正義」的大旗，過度高漲的民粹主義讓建商和政府好似狼狽為奸，問題成了死結。

【國營帶頭擴大容積】
他認為，目前政府以「學者治國」，但學者不理解實務只畫大餅，把更多負面的問題突顯出來。田大權說，釘子戶的問題多因為利益分配的必要之惡而無法解決，但政府應該要動員。「所有中字頭、台字頭的國營企業資產都應拿出來做都更，不僅地點很好，符合都更條件，也沒有釘子戶。並且放寬容積率，除了國營企業的辦公室，剩下就做可租可賣的合宜住宅，兩者兼顧。」

法律博士、前立委許淵國過去也曾投書媒體指出，目前的都更案，包括之前的文林苑案都只是「就地重建」而非真正能夠促進都市機能發展。惟有大區塊的都更，縮小建蔽率並放大住宅容積率到20層以上，才能解決都市人口擁擠的問題，並創造大樓景觀。但同時也必須規劃更嚴謹的環境評估，將防火巷、消防系統和汙水處理等升級更新，甚至朝綠建築的方向邁進。

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作者： 朱漢崙 | 中時電子報 – 2014年1月6日 上午5:30

工商時報【朱漢崙】

土銀、合庫近期不約而同嚴控房貸業務，市占率第三大的台銀近來也開始採取相關緊縮措施，其中由於東部包括宜蘭、花蓮、台東等地區的房貸業務逾放比已明顯升高，台銀已開始採取緊縮當地分行經理的核貸權限，甚至部分分行暫時停作房貸業務。

土銀董座王耀興先前也在財委會公開指出，土銀對新貸案的成數目前實際上只給到六成，其中一開始的估價基礎，就會比貸款戶所提供的成交報價打八折。

國內房貸市占率前三大行庫同步採取房貸緊縮措施，具有高度的市場指標意義，除了反映主管機關態度，也暗示國內房市確有一點泡沫化的影子，加上未來利率可能走高，讓銀行不得不自己先打預防針。

且在三大行庫聯手下，即使其他民營銀行或外銀想接手從這些行庫「出走」的客戶，在央行今年隨時會隨美國聯準會啟動升息之際，也將格外小心，加上其他國銀也都有銀行法上限的問題，因此今年金融業的房貸業務可能全面走緩。

另一方面，合庫、土銀房貸業務也受到金管會等主管機關總量管制。土銀是不動產專業銀行，但主管機關仍擔心放款過度集中將提高銀行風險，因此金管會已另訂總量管制措施，要求土銀的房貸業務佔總放款比重不得超過34.36％、土建融則不得逾16.34％，兩者合計則不得超過51.7％。

至於台銀，儘管由於存款比其他行庫高出1兆元，因此距離銀行法第72條之2法定上限還有很大的空間，但內部基於危機意識也開始有所動作，除了對東部地區採取上述的新貸案限制措施，對於全國各分行的新貸案，一律採取成交價及行內估價孰低，作為計算貸款金額的基礎。

春江水暖鴨先知，三大行庫此時際出房貸管制措施，除了配合主管機關的政策，更引人注意的是銀行是否已對房價和利率嗅到「不尋常的氣味」。

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作者： 陳宥臻╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月12日 上午5:50

中國時報【陳宥臻╱台北報導】

財經立法高峰會昨探討都市更新和住宅政策，長虹建設（5534）董事長李文造表示，反對政府圈地用以開發新市政或土地重劃；並反對合宜住宅，因為就算半價賣，中低收入戶仍舊買不起，應提供只租不售的社會住宅。

戴德梁行不動產估價事務所所長楊長達指出，要讓青年買得起房，政府應先補貼租屋，讓青年快點存到錢，然後提供低利率房貸，購買總價700至800萬房子。

李文造昨日砲轟，政府說要都市更新，其實都是假的，只有少數都更是真的，因從參與土地整合到取得建造執照，居然要10多年才能走完。他認為，應該把都更審議的程序和申請建照的流程一樣，縮減至3~6個月，增加都更成功的案例。

李文造表示，反對政府圈地，因破壞生態，且台灣生育率不斷降低，開發新市鎮未來供需會不平衡，政府要做的，應是美化現有手邊的土地，提供土地更新。

楊長達表示，即使規範合宜住宅要10年後才可以買賣，仍嫌不足，建議政府應規定時間到折價由政府買回，由估價師評定價格，才可以遏止合宜宅抽籤買房未來遭到哄抬的狀況。

亞昕國際開發機構董事長姚連地表示，政府將獎勵容積上限砍掉，從30％砍到20％，開發商在容積漸少且土地有限下，供需不平衡，恐使房價衝高；另外土地重劃供給量也不多，例如林口當初以為土地很大，現在在供需效應下，房價一坪從15萬元到最近最高成交每坪50萬元。

內政部次長蕭家淇說，現在政府在捷運站附近推動「增額容積」，比起政府和建商的聯合開發還要好。前者是透過都市計畫新增的容積，歸政府所有，只要談好價格，政府就可賣給開發商。

蕭家淇說，聯合開發常造成數年後政經環境改變後，當年協商的條件被社會詬病。這似乎也暗指「美河市案」造成糾紛。

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中央社 – 2014年2月7日 下午7:22

（中央社記者高照芬台北7日電）房仲業者發現，法拍市場在游資多、低利率的環境下，全台去年房屋拍賣移轉棟數僅8093棟，較前年量縮15.57%，寫下內政部記錄拍賣移轉資料以來的新低量。

其中，全台五大都會區的法拍市場均呈現大幅量縮，以台中萎縮25.86%最多，台北市萎縮3.49%最小。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，目前房貸利率處於低檔，加上房屋持有成本低，許多屋主不像過去高利率時容易斷頭，往往透過中古市場轉手，只要價格便宜，可解燃眉之急，房屋不至於落入法拍的窘境。

她發現，不少房貸債務人要求銀行將申請拍賣案件撤回，改從中古屋市場轉手，法拍市場供給量減少，是造成拍賣移轉量縮的重要因素。

徐佳馨指出，過去民眾認為拍賣市場容易撿到便宜，但實價揭露後，民眾發現一拍價格往往在法院估價時就與市價相去不遠，也有民眾發現拍賣得標價高於市價的窘況。

加上法拍需在7天內補足價款，相較之下，中古屋市場還有不少選擇，在供給減少的狀況下，也讓法拍交易量明顯萎縮。

徐佳馨說，被視為空頭指標的法拍屋市場成交量大減，相較於2003年的榮景，去年表現還不到全盛時期的15%。

至於被視為景氣反轉指標的拍賣屋成交量不增反減，是否意味著多頭將延續？

徐佳馨認為，雖然法拍屋成交量縮減，但今年各方皆保守看待後市，不少區域價格已來到歷史高點下，拍賣量縮，意味崩跌難；房市可能陷入「悶」格局，投資者不得不慎。1030207

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作者： 王玉樹╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月5日 上午5:50

中國時報【王玉樹╱台北報導】

馬年房市，利率是否變動是觀察入場與否重點。房仲業者說：「2014年是買方最有議價彈性的一年」，應把握最佳買點。擁有捷運站與車站等交通機能與發展潛力地區是今年購屋首選。

永慶房屋房產集團研發中心經理黃舒衛表示，在外部政策、資金條件等市場風向變化下，房市供給量仍以每月約1成幅度增加。「2014年是屋主10年來最佳獲利了結時機，也是買方10年來最有議價彈性、最多物件選擇的進場甜蜜點。」

他進一步分析，支撐過去10年房市的低利率充沛房貸氛圍已經開始轉變，公股銀行已開始調整房貸估價等業務作法，並準備降低貸款成數。未來2年對自住買方仍無影響，但購屋者不只進場信心轉弱，進場門檻也被大幅提高，建議買賣方心態一定要隨著買方市場的到來而進行調整。

信義房屋則說， 2014年受到「房價負擔壓力」、「QE退場」以及下半年「七合一地方選舉」的影響，房市交易量可能略降，利率將是房市最重要的觀察指標。

2014年購屋策略，信義房屋建議，購屋人應該預設未來利率如果升至3％、4％，是否仍可以負擔。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉推薦台北市北投區與新北市汐止區入手。她表示，北投區早年受限於地形及市容老舊，房價長久來處於低基期，但近年來新北投生活圈機能提升，吸引首購族進場，加上信義線開通後，交通更添利多。

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