利率

編•輯•室•報•告－房價到底跌不跌？

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作者： 王榮章 | 中時電子報 – 2014年2月20日 上午5:55

工商時報【王榮章】

國內房價到底會不會跌？從2007年台北市副市長張金鶚率先喊空房市以來，這個難解的習題就就一直困擾著許多民眾。的確，從2003年SARS結束、房市邁向復甦以來，除了2008年金融海嘯時之外，這是第一次有這麼多人對房市抱持保守、悲觀的看法，但這一次，房價真的會跌嗎？

從去年底開始，相關財經首長不約而同跳出來砲打房市，又是強弩之末又是泡沫的，加上財政部趕在農曆年前宣布祭出「豪宅稅」，規定只要雙北市房價超過八千萬、其他地區五千萬的豪宅交易，若沒有舉證成本，今年五月報稅時，就要以售價的15％認定為交易所得來課稅，估計「豪宅稅」將因此提高2至3成；官方一連串的打房論調與政策，讓房市籠罩一片低氣壓，也讓看空言論更加甚囂塵上。

根據調查，去年底金融海嘯滿5週年後，全球房地產市場都已回到海嘯之前水準，平均房價比2008年最高峰時還貴4％，顯示房價高漲舉世皆然，並非台灣獨有的現象；而統計過去一年，兩岸三地房市表現都很紅火，中國、香港、台灣的房價漲幅分別達21.6％、16.1％、15.4％，在全球市場都名列前茅。

但不可諱言，這波房市除金融海嘯時短暫回檔外，已走了近11年多頭，漲幅相當可觀，加上政策面明顯偏空，房市的確到了高度警戒的時刻。不過弔詭的是，現階段不論看多或看空者，都可以找到很好的理由！先說空方論點，除了上述漲幅已高出現泡沫疑慮、及政府持續打房外，主要論點是美國QE開始退場，資金將自新興市場、尤其是亞洲撤退；以及隨之而來的升息壓力。

但看多者似乎也有恃無恐，主要理由包括：

1、低利率環境依舊。各界雖預期利率若升至4％，房市將遭重擊，但台灣只是全球利率走勢的追隨者而非決定者；此外，以國內低迷的景氣狀況，4％的利率水準不只針對房市，也將是整體經濟不可承受之重。

2、資金依舊無處可去。國內投資機會、管道有限，房市仍是游資最主要的去處，而且看不出此趨勢有任何改變的跡象。

3、成功經驗法則。許多房地產業者私下認為，市場再怎麼壞也不可能比金融海嘯時還遭，而根據國泰地產指數資料，海嘯時台北市的可能成交價，僅由每坪55萬下跌至51萬就止跌回升、跌幅僅7％，而此一數字到去年底已漲到每坪81.25萬元。

另一個大家不願明講的，是陸資根本還沒真的來，有朝一日若「真正」開放陸資來台買房，台灣房價恐怕還有得漲，而這也是壹傳媒主席黎智英看好台灣房市會有一次大爆發的主因。

2011年初，我在採訪時任政大教授的張金鶚時問道「外界有人批評，許多年輕人因為聽信你的話，錯失了買房時機，可能因此永遠買不起…」，張教授沈默片刻後回答「我只能堅持說對的話，我也不會因此改變我的看法」。張金鶚可以說一路走來始終如一，但包括中、星、港在內的許多國家、地區，政府越打房價越高，跌碎一堆專家學者的眼鏡也是不爭的事實。我個人的看法是，市場自有它的邏輯，學者、官員的打房論調聽聽就好；如果有需要也負擔得起，隨時都可以買房，千萬不要想去賭房價的高峰和谷底。

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星國打房政策發酵 房市價量皆跌

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中廣新聞網 – 2014年2月20日 下午4:59

新加坡政府打房政策下，房價出現緩漲，上一個月銷售狀況也銳減許多。

新加坡市區重建局公布 1 月房屋銷售報告，比去年同期銳減 72%，顯示打房措施效應正持續發酵當中，甚至有房產公司大膽預言，如果房價下跌 5%至10%，當局可能考慮解除短期打房機制。

新加坡去年第 4 季房價下跌 0.9%，是星國政府自 2009 年祭出打房措施近兩年以來，價格首次下跌。先前由於低利率優惠吸引下，導致大批炒房客湧入星國，致使該國目前成為亞洲第二貴的房屋市場。

為了面臨房市泡沫化的風險，該國政府陸續端出提高房屋稅率，且對購屋者與貸款實施嚴格限制，後來又推出貸款額度不得超過收入60%的限制。

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星房產公司大膽預言 房價下跌5-10% 當局將解除打房

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作者： 鉅亨網蘇嘉維 綜合報導 | 鉅亨網 – 2014年2月20日 下午4:40

新加坡房價有緩漲跡象，1月銷售狀況也銳減許多。(圖片來源：維基百科)新加坡房價有緩漲跡象，1月銷售狀況也銳減許多。(圖片來源：維基百科)

新加坡市區重建局 (URA) 周二公布 1 月房屋銷售報告，比去年同期銳減 72%，顯示該國打房措施效應正持續發酵當中，甚至有房產公司大膽預言，若房價能下跌 5%至10%，當局可能考慮解除短期打房機制。

《彭博社》報導，新加坡房產公司凱德集團 (CapitaLand Ltd.)(CAPL-SG) 執行長林明彦指出，若整體房價能夠下降 5%至 10%，政府可能會考慮解除短期打房機制，如印花稅與購屋稅率，更可能調整相對嚴苛的貸款額度限制。

新加坡去年第 4 季房價下跌 0.9%，為政府自 2009 年祭出打房措施近兩年以來，價格首次下跌。先前由於低利率優惠吸引下，導致大批炒房客湧入星國，致使該國目前成為亞洲 2 貴的房屋市場。

為了面臨房市泡沫化的風險，該國政府陸續端出提高房屋稅率，且對購屋者與貸款實施嚴格限制，去年 6 月，新加坡金融管理局 (MAS) 更推出貸款額度不得超過收入 60%的限制，根據地產顧問萊坊 (Knight Frank LLP) 去年資料顯示，新加坡房價係繼香港後，亞洲第 2 貴房價，也是全球第 6 高水準。

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禍不單行！港、星房市恐遇雙重打擊 因供應過剩+利率升高

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作者： 鉅亨網編譯張正芊 綜合外電 | 鉅亨網 – 2014年2月20日 下午4:55

新加坡及香港房市頭也不回的漲勢已持續數年，但分析師如今警告，兩城市房價恐同時面臨雙重因素打擊：即利率升高及新屋供應量大增。

《CNBC》週三 (19 日) 報導，《Asia Hard Assets Report》發行人 Peter Churchouse指出，他們正見到港星兩地房市真正被推入了恐怕是泡沫膨脹領域，歸咎於美國聯準會 (Fed) 的量化寬鬆 (QE) 貨幣刺激措施。

Churchouse 表示，儘管兩城市當局都採取措施來替房市降溫，且這些措施也正開始收效，反映在交易量銳減上；但兩地房價跌幅仍不明顯。他預估新加坡和香港今年房價會是持平或下跌，且香港房市較星更可能如此發展。

Churchouse 預警，接下來 1、2 年港星房市供應量正等著大增，且恐怕會跟利率開始升高同時出現，因此會爆發雙重厄運夾擊效應。

馬來西亞投資銀行聯昌國際 (CIMB) 分析師 Andrew Lawrence 則發布報告預警，上述因素可能會造成香港房價分兩階段下跌，而現在已進入第一階段，即房市需求不振及終端供應量增加很可能打壓房價。他預期香港房價從現在開始會緩慢但有秩序的下跌。

Lawrence 進一步表示，利率升高會令香港房價跌勢進入第二階段，且下跌的風險更大，因為房市供應過剩的情況有可能嚴重。他們預期，利息升高將引發投資者及投機客拋售非自住房產，原因是金融市場流動性減弱，導致他們爭相退場。

CIMB 估計，這些釋出的投資型房產，恐怕會在接下來 5 年令香港房市供應量淨暴增 60%；再加上根據去年底庫存數據及預估完成程序的未出售房產計算，今年香港房市新增供應量恐怕便會達需求的 4 倍之多。

此外 Lawrence 擔心，香港建商會為了鎖住目前已降低的房價，將增加預售屋供應量，恐怕令房市供需及價格前景拉響惡性循環警報。

他解釋，一旦房價下跌，有些買家可能會放棄保證金，或許因為不預期交易完成後有經濟上的利益，或是他們無法以合理價格賣掉原有房產。「這意味 (香港房市) 銷售水準將比過去更不安全，若房價下跌，更多首級房產恐怕會被丟回市場。」因此 CIMB 預估，今年香港房價將下跌 10%，明年降幅再惡化至 15%。

新加坡房市今年也預期會繼續降溫。巴克萊 (Barclays) 分析師 Tricia Song 發布報告指出，趨勢顯示當地房市真正買家對於價格的敏感度越來越高，導致高價新推案的成交率大幅降低；他預期本月份房價有可能下砍，因為買家群縮小，市場競爭加劇。

去年第四季星國私人住房價格已較前季下跌 0.9%，創 7 季以來首見走跌。根據星國媒體報導，新加坡最大銀行星展 (DBS) 執行長 Piyush Gupta 預估，今年當地房價將下跌 10%-15%。巴克萊的 Song 則預估今年銷量將下滑 20%，房價則僅跌 5%，但明年再挫 5%-15%，因為利率上升。

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美上周房貸申請數下降

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作者： 鉅亨網編譯潘天佑 綜合外電 | 鉅亨網 – 2014年2月19日 下午10:07

图片说明

美國抵押貸款銀行家協會 MBA 周三(19日)公布的數據顯示，至 2 月 14 日止當周，由於貸款購屋及房屋抵押再融資申請數雙雙減少，使得季調後的房貸申請指數，下降 4.1%，來到 380.9 的水準。

而上周的 30 年期固定房貸利率平均為 4.50%，比前一周上升 5 個基點。

另外，MBA 季調後的房屋抵押再融資申請指數，下降 2.7%。而做為住宅銷售領先指標的購屋貸款申請指數，上周下降 6.3%，至 2011 年 9 月以來的最低水準。

就在昨天 (18日)，美國的全國住宅建商協會公布的報告才顯示，美國住宅建商 2 月份的信心指數出現下滑的現象，幅度之大，前所未見。

MBA 表示，今天公布的這份調查結果，其調查範圍涵蓋全美 75% 的住宅抵押貸款申請。

 

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新店眷改都更 遠雄出線

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作者： 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月19日 上午5:50

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

遠雄建（5522）悄悄耕耘都市更新，昨（18）日報喜！國防部委託新北市城鄉發展局針對新店區莊敬段362地號等4筆眷改土地都市更新事業，所辦理的最優申請人評選，昨天正式出爐，遠雄建設成功擊敗另外4家競爭對手；遠雄建計畫2015年第2季可望取得建照，興建住宅大樓。

遠雄建繼60年代，深耕新店，興建許多工業廠房大樓，開啟「廠辦教父」之路後，陸續在新店蓋出許多工業大樓；昨天被評選為國防部新店莊敬段眷改都更案最優申請人之後，可謂重返新店市場，並且取得總銷金額達25億元的案源，預計2017年後完工。

遠雄建執行副總經理黃志鴻表示，遠雄建競標成功的國防部新店眷改土地，位於遠東工業城500公尺附近，都更面積達1,500坪、可銷售建坪約1.2萬坪，計畫全區都更改建為住宅大樓；遠雄建和國防部採合建分成，預計遠雄建可分回約34％，依附近新屋每坪房價行情約60~70萬元計，未來遠雄建分回總銷金額約25億元。

法人估計，該都更案若毛利率保守估計約35％，依遠雄建目前股本，可貢獻EPS在1元左右，為2017年之後的業績來源。

黃志鴻指出，遠雄建依新店當地的房屋需求評估，初步規劃興建主力坪數約30、40、50等坪數的住宅。

遠雄建2013年第4季進入完工交屋高峰，推升全年營收激增63％、達251.32億元，為近年新高，法人估計EPS將近9元；2014年農曆期間銷售不錯，並獲MSCI調升權重，昨天股價小漲0.72％，收紅至49.3元，收復月線。

法人預期，2014年遠雄建在手的完工交屋量，上看350億元，若依銷售率7成保守估計，全年業績也可望力守去年的高水準。

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住商第二品牌「大家房屋」成立　年底展店目標100家

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NOWnews – 2014年2月18日 下午7:37

記者顏真真／台北報導

住商不動產董事長吳耀焜18日宣布，從趨勢來看，未來不動產經紀業將走向集團化，極大化發展，而為了因應未來變局，在創立滿35年的今年，旗下第二品牌「大家房屋」正式成立，也因為新品牌的加入，今年底住商不動產要達700家店，大家房屋100家店，住商機構兩岸總店數突破1600店的營業目標。

台灣房地產市場走了10年多頭後，市場出現了質變與量變，以幾個指標觀察，北市中古屋均價在10年增長170.1%，購屋壓力從10年前的5.2倍到如今的11.6倍，壓力明顯增加。可是利率不漲反跌，較10年前低1.058%，除了民眾感知外，房產業也出現量變與質變。

以不動產經紀業為例，2003年時，全台經紀業僅有1627家，大型連鎖品牌僅853家，僅占產業的52.4%，但10年後，經紀業增加至5918家，大型連鎖品牌達3707家，佔比超過62.6%，成長可見一斑，

住商不動產總經理陳錫琮指出，台灣不動產經紀業經過了多年發展，在數量上已經達到飽和，除了量的增加，更需要質的改變，過去住商不動產經營時，採取3-6萬元的高月費，吸引優質夥伴進駐，30多年來也做出相當成績，目前以563家簽約店領先同業。

至於住商新成立的「大家房屋」比起其他第二品牌更具成熟性，他強調不只從提升自我、成就大業出發，透過組織提供的各項教育訓練及業務支援系統，提供經紀人員厚實依靠，進而成就顧客，協助其創造幸福家和的美滿家庭外。

吳耀焜也說，經過政策盤整，去年買賣移轉寫下3年新高，也意味著民眾對於政策性恐慌逐漸排除，因此在這個時間點成立第二品牌「大家房屋」，承襲了住商不動產「共好」的精神，穩中求進、穩紮穩打，從新品牌出發，透過新品牌大家房屋，與原有的住商不動產相結合，更能發揮管理綜效，提升服務品質。

陳錫琮則提到，在大家房屋設立時就已經充分與住商全省加盟店東溝通，獲得超過9成以上的支持度，而目前預約組數也高達50組，住商機構試圖透過多品牌「共好」的方式，創造出一個嶄新的經營模式，預期未來不動產經紀業必然走向集團化與極大化兩大趨勢發展。

他強調，多品牌、多層次的經營已經成為管理顯學，例如豐田汽車與王品集團，都是多層次品牌經營的成功典範，透過市占率的提高，對內集中採購、統合管理以降低成本，對外增加曝光度，加快流通速度，增加店營運效能，進而提供更完善且全面的消費者服務。

對於今年房市景氣看法，陳錫琮認為，十年多頭變不停，量穩價平格局定，而下半年則將是產業關鍵一役，七合一選舉將至，兩黨可能搬出新的打房施策以平息民怨，此外，不少區域價格已經來到歷史高點，往上成長有限，但在低利環境下，也缺乏大幅修正空間。對於自用客戶來說，低利進場仍有一定優勢，只要價格合理，進場仍相對安全，但對投資客戶來說，持有風險之外，還必須注意國稅局查稅動作，以免連補帶罰，得不償失。

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李紀珠：臺灣金將設資金運用委員會 看好台股 加碼高殖利率股

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作者： 鉅亨網記者陳慧琳 台北 | 鉅亨網 – 2014年2月10日 下午8:05

臺灣金控暨臺銀董事長李紀珠今(10)日表示，將成立「資金運用委員會」，強化資金運用效益，並持續看好台股中長期表現，將加碼高現金殖利率股。此外，她還透露，臺銀將日推出市場上首張「黃金信用卡」商品。

臺灣金去(2013)年獲利創下佳績，集團年度稅前盈餘82.73億元，其中，臺銀獲利88億元，創下6年新高，整體獲利若加回政策因素影響，稅前盈餘達204餘億元。特別在海外獲利方面，臺銀去年全年海外分行及OBU獲利佔比拉高至55%。

展望臺銀今年獲利，李紀珠說，今年該行光是第一類放款的提存就要增加24億元，如果把額外提存回沖加回，看好今年核心獲利表現。

海外拓點部分，李紀珠指出，除了上海分行升格為子行外，也將籌設嘉定支行、上海自貿區支行，並規劃在廣州申設第二家大陸分行。預期上海分行今年可獲准開辦人民幣業務。其餘亞太地區擴點，台銀將持續進行澳洲、印度、柬埔寨、緬甸等地的設點作業。

李紀珠並指出，臺銀除了是商業銀行以外，還肩負政策任務，希望提高1/3的資金運用效益，絕不會低利搶貸，為增加資金運用效益，集團將新增設立「資金運用委員會」，負責大方向的資產配置。

李紀珠進一步表示，過去臺銀95%資金配置在貨幣市場，報酬相對比較低，且以該行存放比3成多計算，還有1/3資金沒被充分應用。未來成立資金運用委員會後，將委請有實務經驗的外部專家參與，藉由觀察國際價格指標，先規劃大方向的資金配置後，再透過委員會下的審議委員會進行細項配置。

被問及投資標的時，李紀珠說，對台股中長期有信心，只是要選擇進場的時點，擬再加碼殖利率報酬率高的個股。

此外，也會持續掌握人民幣國際化商機，並開拓寶島債等各種人民幣理財工具；同時，持續看好黃金，臺銀也將推出市場上首張「黃金信用卡」。

對於市場看衰房市恐衝擊銀行房貸，李紀珠說，臺銀平均房貸佔房價比重不到5成，過去授信政策相對比較審慎保守，因此未來即使房價跌，衝擊比較小。

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新聞分析－迎戰高利時代 銀行預先戒備

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作者： 朱漢崙 | 中時電子報 – 2014年1月6日 上午5:30

工商時報【朱漢崙】

土銀、合庫近期不約而同嚴控房貸業務，市占率第三大的台銀近來也開始採取相關緊縮措施，其中由於東部包括宜蘭、花蓮、台東等地區的房貸業務逾放比已明顯升高，台銀已開始採取緊縮當地分行經理的核貸權限，甚至部分分行暫時停作房貸業務。

土銀董座王耀興先前也在財委會公開指出，土銀對新貸案的成數目前實際上只給到六成，其中一開始的估價基礎，就會比貸款戶所提供的成交報價打八折。

國內房貸市占率前三大行庫同步採取房貸緊縮措施，具有高度的市場指標意義，除了反映主管機關態度，也暗示國內房市確有一點泡沫化的影子，加上未來利率可能走高，讓銀行不得不自己先打預防針。

且在三大行庫聯手下，即使其他民營銀行或外銀想接手從這些行庫「出走」的客戶，在央行今年隨時會隨美國聯準會啟動升息之際，也將格外小心，加上其他國銀也都有銀行法上限的問題，因此今年金融業的房貸業務可能全面走緩。

另一方面，合庫、土銀房貸業務也受到金管會等主管機關總量管制。土銀是不動產專業銀行，但主管機關仍擔心放款過度集中將提高銀行風險，因此金管會已另訂總量管制措施，要求土銀的房貸業務佔總放款比重不得超過34.36％、土建融則不得逾16.34％，兩者合計則不得超過51.7％。

至於台銀，儘管由於存款比其他行庫高出1兆元，因此距離銀行法第72條之2法定上限還有很大的空間，但內部基於危機意識也開始有所動作，除了對東部地區採取上述的新貸案限制措施，對於全國各分行的新貸案，一律採取成交價及行內估價孰低，作為計算貸款金額的基礎。

春江水暖鴨先知，三大行庫此時際出房貸管制措施，除了配合主管機關的政策，更引人注意的是銀行是否已對房價和利率嗅到「不尋常的氣味」。

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日REITs修正大 反彈空間廣

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中央社 – 2014年2月15日 上午9:33

（中央社記者許湘欣台北15日電）今年來全球不動產證券化（REITs）市場呈現小漲走勢，但日本房地產股票及REITs已跌逾10%，修正最大；投信業者認為，有政策加持，短期修正後上漲空間更廣。

元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示，日本在政策面激勵下，東京商辦大樓空置率持續下滑，預期隨景氣持續回溫與通膨上升，加上東京奧運題材加持，日本REITs與地產股修正完畢後，將具有表現空間。

他說，東京商辦大樓租金2013年下跌2%，自2007至2013年均處於下跌局面，今年預估在空置率下降的情況下，將由過去幾年下滑態勢轉折向上，今年租金可望上揚5%，2015年可達10%以上。

且日本東京商辦大樓空置率可望於2016年前持續下滑。空置率下滑，企業獲利增加將有助於租金提升。

另就開發商（地產股）部分，由於今年4月消費稅上路後，建商將被課稅3%，預期將在第2季對市場產生影響，但預料影響將會逐漸遞減，畢竟日本經濟是由內需消費所帶動，加上過去20年日本民眾很少消費，就實質收益率來看，小幅度課稅對於經濟成長影響較低。

對於隸屬於地產股的開發商影響將日益淡化，未來日本因建築成本大幅攀升，短期內將導致公寓新增供給持續減少，但在預期房價持續走揚下，中長期仍有利開發商。

吳宗穎指出，美寬鬆政策（QE）退場效應開始發酵，資金自高風險市場開始撤出，REITs市場表現相對抗跌，預料短期整理後，在租金成長及公債殖利率仍處於低檔之下將續走多，日本商辦租金於今年下半年開始走揚，搭配高股利率，仍看好日本REITs及地產股的表現機會。1030215

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