售價

自由時報 – 2014年2月7日 上午6:11

當有錢人也不願持有房地產時，房價會怎樣？

昨日傳出台北市首屈一指豪宅文華苑屋主，認為未來房價再漲有限，且政府一再對豪宅課以重稅，竟在奢侈稅閉鎖期內，選擇出脫豪宅。

細心的民眾近來在房仲的網站上，也可輕易發現，許多高不可攀的待售房屋，一口氣竟自動降價500萬、800萬元，這顯示屋主急於求售變現，房地產市場氣氛，賣方待價而沽的氣勢已經消失，慢慢轉變成買方市場了。

在資金氾濫的年代，資產價值遭到嚴重扭曲，台北市30年左右的中古屋，售價竟要到每坪100萬元以上，試問台北市有多少人能買得起？就算買得起的人，他們會去買30年的中古屋嗎？

房地產最大功能，就是保值與增值，在過去幾年，房地產也確實發揮這個作用，房價多頭走太久，也讓大家忘了它同時具備重新分配社會財富的功用。

大家可能已忘了10多年前，房地產蕭條時，建設公司倒聲四起，銀行手頭一堆斷頭房屋的慘況，台北北投有座被稱作「八卦山」的山頭，是因為當年有八家建設公司在此推案，銷售不佳進而先後倒閉，如今被中國來的建商包裝，說是觀海豪宅重新包裝銷售，由此可見此波房地產景氣的不理性與瘋狂。

「漲到大家都買不起的商品，最終一定要下跌。」台灣的房價漲到沒有幾個人買得起，到底要叫誰來支撐房價？（紅布朗）

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中央社 – 2014年2月4日 下午1:07

（中央社記者王怡文雪梨4日專電）澳洲房價年年高漲，去年一整年各大城市房價平均漲幅達9.8%，今年依舊漲不停，1月份澳洲8大城市房價上漲1.2%，其中墨爾本成為漲幅最大的城市。

RP Data和Rismark所作房屋價值指數顯示，1月份墨爾本房價上漲3.2%，漲幅達雪梨（0.8%）的4倍。但以去年一整年來看，人口最稠密的城市雪梨，全年上漲13.4%，高於墨爾本的11.9%。

但是澳洲各地房價漲跌不一，今年1月份伯斯（Perth）、達爾文（Darwin）的房價都下滑1.1%，布里斯本（Brisbane）、坎培拉（Canberra）微幅上漲0.7%，阿得雷德（Adelaide）則是維持不變。

RP Data研究主任勞里斯（Tim Lawless）指出，雪梨和墨爾本無疑是澳洲整體房價看漲的推動因素，但此兩區未來可能緩步成長。他看好消費者轉而湧向布里斯本這個成長空間較大、房地產投資收益較高的地方。

澳洲近年買房熱潮持續發燒，漲幅之快之大讓人瞠目結舌。2013年2月，房屋拍賣案件總數為1026件，今年2月的拍賣件數，截至目前登記已有1467件，單是2月22日當天就有636件。

34歲的執業律師潘泰（Tai Phan）日前以澳幣102萬5000元（約新台幣2768萬元）買下雪梨市區1間50年來無人居住的小屋，屋內潮濕、地板壞損，加上白蟻侵蝕，屋況不適人居，甚至要再花費澳幣15萬元翻新，才可居住。

這間待價而沽的小屋原先僅13人登記有意購買，沒想到拍賣當天卻吸引約200人前往投標，讓售價直直攀升，最後較底價高出澳幣7萬5000元成交。潘泰事後也對天價購屋感到懊惱，他打算將小屋翻新後出租，自己當個包租公。

Rismark執行長史基貝克（Ben Skilbeck）表示，在墨爾本和雪梨地區不太可能見到房價下跌。他認為人口迅速成長，加上消費者對購屋和房貸的興趣持續不減，近期之內跌幅空間很小。1030204

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作者： 劉靜瑀 | 中央廣播電台 – 2014年2月3日 上午9:28

台灣房價居高不下，政府部門一直強調要健全房市，不過，就算2年前課徵奢侈稅，今年又祭出實價課徵豪宅稅，房價問題依舊成為民怨之首。業者分析，2014年底的「7合1」選舉使得房市難以出現明顯漲跌，美國量化寬鬆政策QE緩步退場對房市影響也有限，目前台灣房地產市場屬於資金多且利率低。在這種情況下，專家認為，今年全台房市恐將還會溫和上漲約5%。

◎年底7合1選舉 房市難明顯漲跌

雖然奢侈稅已實行2年多，台灣房價卻依舊居高不下。去年底最新統計也指出，全台房價所得比高達9.2倍，購屋總價達新台幣960.8萬元，2項數字皆創歷史新高。

政府各相關單位過去一年一直強調要「健全房市」，但台灣房價究竟合不合理？年底的7合1選舉是否有助於房價上揚？不動產仲介經紀公會聯合會理事長李同榮分析，從歷史來看，房價對於大選年是個敏感話題，因為除了擔心房價崩盤之外，也怕豪宅價格衝太高，引發民怨，因此7合1選舉成為影響房地產市場的不確定因素之一。李同榮：『(原音)大家都想說大選前會有什變動？大選前後，幾乎房地產不可能大漲或大跌。大選前後，太漲了，民怨升高，政府就有政策出來稍微壓抑，但怕他崩盤，雖然在高檔，更怕他崩盤。基本上，大選前應該是房地產崩盤機會基本上不大，但也怕豪宅(價格)衝太高，又有350萬(央行總裁彭淮南防線為每坪300萬)又被關切後，政策又有動作，可能豪宅被盯的機會比較高。』

◎實價課徵豪宅稅 平息民怨、抑房價

要健全房市，財政部在春節之前祭新招，今年將實價課徵房屋交易所得稅，而且首先鎖定雙北市去年成交價達新台幣8千萬以上、其他縣市5千萬以上的豪宅，若無法證明原始取得成本，就必須以實際銷售價15%作為房產交易所得。

為何先鎖定豪宅？專家分析，藉由炒作豪宅投資方下手，勢必產生部分嚇阻作用，可對一般房地產市場帶來「降溫效果」，而且從課稅著手，不只增加稅收，還能平息民怨。住商不動產企劃室經理徐佳馨：『(原音)抓豪宅效果好，又可以平息民怨，又有實質收益，是一個相對來講CP較高的查稅標的；看的出來，財政部未來(打房)著墨在稅負部分上面。實價登錄就是總統大選的產物，在年底7合1或者是2016總統大選之前，政府可能就會做一些甚麼事情(平抑房價政策)。』

◎美國QE緩步退場 業者：影響房市有限

美國自2012年實施量化寬鬆QE3政策，隨著就業數據轉好，美國有意在2014年第一季開始讓QE逐步退場。不少人認為QE退場代表利率緊縮，房地產市場也從原本的賣方轉向買方。

不過，李同榮認為外資在台灣的「淨流出高於淨流入」，加上國內資金充沛，因此QE退場對台灣房地產市場的影響有限。李同榮：『(原音)不必擔心外資撤離，因為現在外資在台灣淨流出高於淨流入，所以基本上，外資撤離對我們本國資金來講，目前我個人認為影響有限。基本上，資金部分，QE逐步退場，我覺得對台灣上半年基本上根本一點影響沒有，下半年也許稍有影響，但影響幅度有限。』

房仲業者指出，QE退場，短期間內確實會對市場造成心理影響，不過外資向來多投資在台灣的股匯市，對台灣房地產市場興趣不大。永慶房屋總經理葉凌棋分析，目前歐美資金仍鎖定東北亞地區，被視為從東南亞轉進的基地之一，台灣資金其實一直不虞匱乏，若再加上台灣低利率環境可望延續，今年台灣的房地產將繼續穩健持平。葉凌棋：『(原音)目前QE退場短期間內可能有心理影響，但根據我們研究，台灣本身游資跟資金，外資的投入部分是很少，所以我想QE退場後，匯率部分所受到國際熱錢影響，應該是亞洲地區輕微。』

◎薪資倒退15年 民眾買房難！

根據主計總處1月下旬公布最新薪資統計，去年物價增幅高於整體加薪水準，因此員工實際拿到的平均薪資遠低於15年前水準。到底何時才買得起房子，成為小老百姓心裡最實際的希望。

學者指出，就算少了市場投機跟投資客，讓議價空間加大，這仍不表示全台灣房價都可能下修，因為像是台北市精華地段需求量大於供給，價格依舊看漲。淡江產經系教授莊孟翰：『(原音)表示投機客應該可以少掉，投資的也少掉，之後議價空間會加大，原來膨風價事實上慢慢消風。議價空間加大以後(房價)會下修，下修出現會有跌價問題，較明顯會出現在第二、第三季。膨風價讓它消風10%很有可能，議價空間5%到10%很有可能，但不代表全台灣都這樣，台北市精華地段實在很難。』

莊孟翰坦言，所謂「房價高漲超過所得負擔就是泡沫化」，而且目前市場資金多，加上低利率環境，由此看來，台灣房價泡沫化問題存在已久。不過，業者分析，今年全台房價依舊緩升，就算利率調整，對市場影響力也有限，預估未來房地產價格上漲幅度約在5%左右。

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作者： 鉅亨網記者王莞甯 台北 | 鉅亨網 – 2014年1月29日 下午3:11

接近農曆新年，導致1月房市較12月出現交易量下滑的狀況，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，近期委託銷售物件有增加的趨勢，「獲利了結心態濃厚」，而物件去化速度減緩、銷售天數增加、購屋民眾考慮期拉長，「在房價高漲的狀況下，有意購屋民眾觀望，購屋腳步減緩」，因此，建議有售屋需求的民眾，在售屋價格上可適度修正，縮小買賣雙方價格認知差距，利於成交。

據永慶房產集團研究發展中心統計，北市1月交易量較12月減少8%、新北市減少17%、台中量縮12%，高雄交易量也減少15%；台北市1月中古屋平均單價每坪63.6萬元，新北市單價則是每坪38.7萬，至於台中與高雄，本月中古屋房價分別為14.6萬元與12.7萬元。

觀察本月購屋動機，黃舒衛指出，台北市中心置產占比達39%，較12月增加6個百分點，而換屋族群也持穩，占比30%，但購屋能力相對薄弱的首購族群則持續觀望保守，1月首購族群占比18%，低於去年每月平均的20%，處低檔盤整。

永慶分析，首購族群大舉進駐市郊區，占比31%，較12月大增11個百個點，也是去年2月以來最高紀錄。購買台北市郊區的首購族主要青睞文山與士林區，其中，文山區因與大安區為鄰，加上有捷運線通過和比價效應，讓首購族進場，主要以總價1000-1500萬元的大樓產品為主；至於士林區則有士科、士紙等大型開發案加持，同樣具捷運效益，以1500-2000萬元為主要總價帶。

至於新北市，黃舒衛說明，首購仍是市場主流，但已連4月下滑，本月占比30%。過去板橋、中和、新莊都是首購喜歡購買的區塊，但板橋房價持續攀高，首購族逐漸轉向中和、土城一帶，尤以「低總價、低單價、高坪效」的中小宅產品最受歡迎。

另外，1月台中市房地產市場呈現價微漲量縮市況，交易量下滑12%，而高雄市除了缺乏經濟利多帶動，且房價漲幅已高於民眾預期，自住需求縮手，呈現價平量縮，交易量減少15%。

至於高總價住宅部分，財政部公布豪宅稅新規定，出售豪宅若未舉證成本，將依售價15%課稅，讓台中七期高總價住宅市場近期交易冷清，觀望氣氛濃厚，至於高雄的農十六、美術館特區則較不受影響，交易量相對穩定。

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民視 – 2014年1月24日 下午3:00

政府打房又有動作了！財政部更新豪宅稅規定，雙北市房價超過8000萬以上、其他地區超過5000萬豪宅，要是沒有舉證成本，5月報稅就要認定售價的15%為獲利所得，以帝寶來說前後稅金差了4.68倍，讓豪宅住戶相當不滿，認為這麼做不公平！

帝寶住戶：「不能因為，地價漲你就要漲（稅金），我覺得這樣不合理。」

帝寶住戶氣得跳腳，因為政府針對豪宅課稅，又有新招數，財政部宣布，今年5月起，雙北市房價超過8000萬；其他地區超過5000萬的豪宅交易，要是沒有舉證成本，就要認定售價的15%，作為獲利所得，未來豪宅稅，將會提高2~3成左右。

民眾：「稅責上來講，不管你賺多賺少，大家應該都要差不多，這應該的，理論上應該要平等。」

民眾：「有沒有必要是另外一回事，但是我覺得不見得，政府可以真的打到這個階層的人。」

能不能打壓投資客，實際來試算一下，以總價3億元的帝寶為例傳統算法，以建物核定契價800萬為基準，乘上財產交易所得和個人綜所稅後，只要繳153.6萬元，但新法上路後，依照建物比例1億2千萬，乘上15%和40%的綜所稅後，稅金提高到720萬，前後差了4.68倍。

房產顧問葉國華：「對於想藉由投資豪宅，來炒作房地產賺錢的行為，應該會得到一些壓抑，因為過去這樣的稅，基本上政府是課不到稅的，新北跟台北市，超過8000萬的戶數，應該會超過1萬戶左右。」

課稅小組一路追溯到民國98年，光是雙北市總價超過8千萬的戶數，就有1萬戶左右，再加上其他縣市豪宅物件，數量更驚人，政府用「稅金」打壓房價，能不能奏效，超越奢侈稅，得靠時間證明。(民視新聞王嘉琳、呂炯緯台北報導)

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作者： 華爾街日報專欄文章作者： 華爾街日報 | 社會觀察 – 2014年1月24日 下午4:23

沉寂了許久的日本房地產市場已經解凍，令Toshiko Oguchi得以出售她的房產，這是一個可喜的信號，意味著日本經濟或有望擺脫長達二十年的低迷、實現復蘇。這位65歲上下的日語教師已經在東京附近一套三室公寓里居住了30多年。1991年至2013年間，日本房價累計下跌了65%之多，令她無法脫手這套房產。不過2013年夏季，房產中介開始朝Oguchi的郵箱里塞廣告。受此激勵，她于去年9月底把自己的公寓掛牌出售，一周后這套公寓就被搶購，成交價比她當初購買的價格高出了約30%，讓她感到不可思議。短短幾周內，她的兩個長期鄰居也賣掉了他們的公寓并搬走了。Oguchi說，我還從來沒有見過這樣的情況。她想要一套更小的公寓，用來安享自己的晚年。經濟學家們說，房地產市場的復蘇可能幫助扭轉日本消費者因房價多年下滑而垂頭喪氣的精神狀態。日本所謂的通縮心態（特點是人們對未來的悲觀看法已根深蒂固）使得日本人傾向于囤積資產并保持謹慎，而不是積極開支、去承擔風險。認為困境將一直持續下去的心態拖累了日本經濟。謹慎的日本消費者精打細算地過日子，而不是去積極開支，日本的儲蓄率高達美國的四倍。謹慎是理所當然的。據野村綜合研究所(Nomura Research Institute)的數據，日本房地產價格在過去的近25年里不斷下滑，在1990-2002年這段資產縮水最嚴重的時期里，估計全國財富蒸發了約9.3萬億美元。不過市場復蘇的跡象令人鼓舞。據日本不動產經濟研究所(Real Estate Economic Institute Co.)的數據，日本新公寓的平均售價創出了1992年以來的最高年度水平。舉例來說，2013年秋季，東京新宿區一套約1,290平方英尺（約120平方米）的三居室公寓以170萬美元的售價成交。2013年5月至12月，東京的新公寓銷量同比增加了31%。二手房交易價格的上漲步伐稍慢一些。追蹤東京公寓價格的東京證交所房價指數（Tokyo Stock Exchange Home Price Index，相當于日本版的S&P/Case-Shiller房價指數）10月份同比上漲3.3%，但仍較2007年危機前的峰值低11%，同時較1993年6月份該指數推出時的水平低59%。據追蹤房產銷售的Real Estate Information Network For East Japan的數據，2013年5月至9月，東京地區二手公寓銷量同比增加17%。在日本首相安倍晉三(Shinzo Abe)推行激進的貨幣寬松和政府開支政策后，人們對房地產市場的信心增強了。一年前上台執政的安倍晉三承諾要幫助日本經濟擺脫長達20年的物價下跌。2013年上半年日本經濟折合成年率增長了約4%，成為經濟增速最快的發達國家之一，不過近月來增速有所放緩。日本股市也受到了提振，日經指數去年全年累計上漲了57%。日本央行(Bank of Japan)上周公布的報告顯示，復蘇正在向日本所有地區的經濟擴散。未來還有很長的路要走。日本房地產市場下滑非常劇烈，平均房價仍比1991年歷史最高水平低71%。將近四分之一的日本人沒有見過比2005年至2008年短暫反彈持續更久的房價上漲週期。全國土地價格也在不斷下滑。不過日本政府對主要城市進行的一項調查顯示，有三分之二以上接受調查的地區去年夏天房價走高。經濟學家們說，高需求社區不斷上漲的房價可能帶來買房和土地升值的良性循環，推動財富和支出增加。早稻田大學(Waseda University)房地產金融教授川口有一郎(Yuichiro Kawaguchi)說，在房價止跌以前，要改變人們的通縮心理是不可能的。在東京以外找房子的Oguchi意外地發現，去年秋天短短幾周房價就上漲了。她在東京以南的海港城市橫濱附近看了15套待售的共管公寓。由于擔心房價漲得太快，她買了一套房齡20年的共管公寓，比她最初設想的離橫濱還要遠，她說，我有點慌神了。目前樓市還遠談不上強勁。據不動產流通經營協會(Association of Real Estate Agents of Japan)去年6月進行的調查顯示，2012年4月至2013年3月，東京地區換房的1,038人中有80%以上賣房虧了錢。但貸款成本依然低廉。20年至30年期抵押貸款利率為1.8%至2.5%；10年期抵押貸款利率低于1.5%，不過經濟好轉可能會使利率隨著物價上升。新屋開工數連續15個月增加，是上世紀90年代初以來最長的上升週期，這很大程度上是受東京核心區以外的新建獨戶房屋的推動。與美國樓市復蘇類似，日本房價反彈也不均衡，不同城市和社區存在差別。比如，日本西部地區新建共管公寓的銷量和價格的上升就比其他地區要慢。東京房地產中介說，當地樓市升溫一定程度上是因為銷售稅，因為今年4月份銷售稅將從5%上調至8%，買家想趕在稅率上調前購買需要交納銷售稅的新建房屋。一些經濟學家擔心，稅率上調之後樓市又將遇冷。日本很多銷售最火爆的社區都在東京市中心，靠近金融區。比如去年10月中旬至12月初，Nomura Real Estate Development Co.在新宿賣掉了306套共管公寓，800平方英尺（74平米）以下均價66萬美元。日本房地產經濟研究所(Real Estate Economic Institute)數據顯示，去年11月份這些地區新建共管公寓存量房較上年同期減少了19%。房地產經紀商Tokyu Livable Inc.的助理經理Takashi Okamura說，去年4至9月，他們公司經手的二手共管公寓交易量較上年同期增加了32%。但他擔心樓市再度崩盤，就像2008年金融危機和2011年大地震之后那樣。他說，客戶量在增加，我們很忙，甚至無法休假。不過他提到日本普遍存在的通縮心理，他說，復蘇還沒有達到讓人激動的地步。

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