商用不動產

作者： 張家嘯 | 卡優新聞網 – 2014年2月26日 上午7:17

　　壽險業不動產投資，持續競標地上權！由台北市政府財政局辦理，占地2,700餘坪的長春段土地標案，今(25)日由富邦人壽以65.89億元得標，溢價率約為16%，換算每坪權利金價格約239.84萬元，成為農曆年後地上權標售案的第一例。這起標案也是公有土地地上權個案，標出第5高的總金額，顯示資金旺盛的壽險業，可望延續去(102)年，成為公部門資產活化的最大投資人。

　　據瞭解，這塊長春段土地在都市計畫使用分區，為第三種商業區，建蔽率45%，容積率250%，基地坐落於南京東路三段及復興北路口西北側，附近有捷運文湖線南京東路站，位處台北市中心區的辦公商圈。

　　外界預期，富邦人壽未來會依都市計畫規定，開發購物、辦公、旅館、餐廳等複合使用的商業設施。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，統計過去一年以來，加上此次長春段的土地標售，地上權順利標脫的土地金額已經超過400億元，交易金額快速增加。

　　曾敬德指出，地上權市場目前仍以商用較有能見度，緊接著329檔期可能就有住宅型的地上權產品對外銷售，有使用年限的地上權住宅產品，對於一般民眾而言仍相對陌生，地上權住宅是否能夠打開市場，也將影響開發商投標地上權的意願，可觀察後續發展狀況。

　　永慶房屋則分析，財政部預計3月底，將舉行今(103)年度第一次民間促參招商大會，釋出商機48案，金額近2,000億元，首次將台糖、中油等國營事業活化資產納入，未來會有更多地上權案可供壽險業參與投資。

　　永慶房屋並認為，全球景氣逐步轉好，今年低利率條件預期仍變化不大，台灣商用不動產投資加溫，加上看好陸資、陸客帶來的投資商機，可望繼續吸引國內外資金投入具收益型的商用不動產、公有土地地上權開發案等。

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中央社 – 2014年2月25日 下午6:11

（中央社記者韋樞台北25日電）馬年大型土地標售傳佳音，占地2700餘坪的北市長春段土地，今天由富邦人壽以新台幣65.89億元得標。商仲認為，商用地上權市場已打開，住宅地上權產品要觀察329檔期銷售狀況。

富邦人壽今天以65.89億元順利得標占地2700餘坪的北市長春段地上權土地，溢價率約16%。商仲認為，市場反應良好，在國有地停止標售後，地上權的土地標售已成為開發商與壽險公司購買土地的新管道。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，統計過去1年至今，地上權順利標脫的土地金額已逾400億元，交易金額快速增加；此次標售的長春段基地位於六福皇宮飯店北側，基地內有捷運松山線的捷運站台出入口。

信義房屋旗下全球資產管理公司經理王維宏指出，這塊基地可規劃開發購物、辦公、旅館、餐廳等複合使用的商業設施，本身基地條件佳；若朝百貨商場與飯店的複合式開發，可以提升整體的開發效益。

王維宏說，目前來台的外國旅客持續增加，衍生出龐大的住房需求，飯店成為市場最為熱門的商用不動產產品，中山區現有及未來2年的客房供給約4600間，以台灣今年外國觀光人次目標成長到900萬人次推估，中山區還有新開設飯店的空間。

曾敬德指出，地上權市場仍以商用能見度較大，緊接著 329檔期已有住宅型的地上權產品公開銷售，有使用年限的地上權住宅對一般民眾相當陌生，地上權住宅能否打開市場，將影響開發商投標地上權的意願，可觀察後續發展狀況。1030225

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作者： 記者蔡惠芳、彭禎伶╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月25日 上午5:56

工商時報【記者蔡惠芳、彭禎伶╱台北報導】

新壽昨（24）日公開標售內湖大眾電腦總部大樓傳出流標，使得2014年初以來商用不動產標售市場，成交金額竟然「掛蛋」。市場只能期待今（25）日台北市政府財政局公開標售長春段底價56.8億元的70年地上權，及全球人壽底價32.97億元的淡海新市鎮土地兩大標售案，有機會「開胡」。

內湖大眾電腦總部大樓底價42.8億元，雖然事先有10多組人馬領取標單並實地查核，但昨日卻無人出價，確定首次標售流標。

新壽表示，暫時沒打算再度公開競標，是否洽特定人，內部仍要再評估；由於此棟大樓出售，主因金管會認為新壽在內湖投資大樓棟數過多、有集中度過高的疑慮，因此新壽才決定出售一棟。

儘管該案是少見的北市單一所有權的全棟辦公大樓，底價也算合理，卻依然流標。據最新調查，今年迄今，大型商用不動產公開標售案流標、延標的底價金額，累計已高達近300億元。

包括台北城南合作社底價6.9億元不動產、中信金松壽總部大樓210億元合建合作招商、全球人壽淡海新市鎮32.97億元土地，及大眾電腦大樓42.8億元等標售案。此現象令房地產業人士不禁大歎：「市場好悶！」

第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，市場吹出一股異常的冷風，主要是受到房地產景氣攀上高峰、美國量化寬鬆（QE）減碼所帶來的可能升息疑慮，加上金管會祭出2.875％壽險業購買不動產租金報酬率上限等政策影響，商用不動產市場買盤趨於保守、謹慎。

高力國際董事李日寶表示，近期賣方釋出物件，來自政府公部門、金融壽險業的招商和求售，比往年要密集，顯示市場處分資產、求取現金的需求，相對湧現。

李日寶指出，預計今日登場的大型標售案，一個是台北市政府財政局標售長春段地上權土地，一個是全球人壽標售淡海土地。

其中今日開標的長春段地上權，最具「賣相」，上周富邦人壽董事會已通過競標大台北都會區地上權土地，外界預期花落長春段莫屬。

接下來，信義計畫區A25繼底價提高到240.87億元之後，已延標到3月11日截標。全球人壽則將標售淡海新市鎮4千多坪、底價32.97億元的土地，並且也將處分內湖廠辦園區「T．CBD」；另外，新壽還要處分高雄擔保品土地。

至於慶豐銀和中聯信託，昨（24）日公告，將在3/25公開標售總底價2.15億元的全台9筆不動產。排山倒海而來的標售案，使得第1季商用不動產市場競爭比往年激烈。

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作者： 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月7日 上午5:50

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

位於信義計畫區的中國信託松壽總部大樓，被視為近10年身價最高的商用不動產，標售底價高達210億，但卻好事多磨，原本徵選截止日為102年11月5日，因故延到103年2月13日，卻因「新舞台」爭議，加上潛在投資人作業來不及，據悉，13日截止日恐怕得再度延後。

中信松壽總部大樓已委託戴德梁行進行合建廠商公開徵選，土地面積2,066坪，地塊為信義計畫區A7街廓；中信預計出售95％產權後、未來再買回和分回25％的產權。

戴德梁行協理賴一毅表示，未來新建後大樓勢必是信義計畫區地標，且中信將保留一部分作為自用。放眼近10年，中信松壽大樓可謂是「天王」級的商用不動產，擁有所有權而非地上權案，為市場上稀有產品，因此備受矚目。

不過，市場傳出，原本延到13日截止徵選日期恐怕又要延後。對此，戴德梁行不予回應，僅表示一切都由中信金決定。據悉，此次中信松壽總部大樓招標，雖一份標單要價10萬元，但已有國內外6至9組投資人領取標單。

至於此次截止日期可能再延，市場傳出原因包括：一，新舞台產權怎麼辦？拆不拆？市府態度如何還有疑慮；二，全球經濟變數仍多，台灣商用不動產有金管會限制租金報酬率的管制，使得買家出手有顧慮。

至於新舞台產權爭議，賴一毅表示，日後若需要拆除改建、更新，由於新舞台和總部大樓主建物同屬1張建造執照，因此可一併拆除改建；接下來需釐清的重點，是未來「新新舞台」要規畫在哪些樓層、容積率、更新獎勵條件等。

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自由時報 – 2014年1月20日 上午6:11

記者林美芬／專題報導

過去10年，台灣房市市值暴漲，指標地區的雙北市平均房價漲幅逾倍，幾乎與房市沾上邊的相關產業，如建商、營造、房仲、代書等是人人口袋飽飽，投資客、炒家更是賺翻天；但薪資凍漲，房價卻大漲，讓民怨怒氣也暴漲。

推案暴增 全台成工地

台灣房市從SARS谷底翻揚，歷經台灣政黨輪替、全球金融海嘯等國內外政經風雨，但近幾年來，在全球量化寬鬆救市、熱錢竄流的情況下，幾乎全台房價都頻創新高。

淡大教授莊孟翰直言，相較於實質薪資水準倒退，房價大漲、拉大貧富差距，當然造成民怨也跟著暴漲。

依住展雜誌統計，這10年，台北市預售及新成屋平均每坪房價從39萬元大漲到83.9萬元、漲幅逾倍；北台灣郊區房價從平均每坪11-12萬元，也大漲到20-30萬元。

在資金湧向房市的情況下，這10年來幾乎全台成建築工地，房市供應量大增，從雙北市、桃園、新竹、台中、高雄，一路向南。去年新竹、台中、高雄的年度推案量都超過2000億元，桃園達3200億元，新北市衝上4000億元，推案量是10年前的3-5倍，甚至是10倍爆量成長。

房市泡沫了沒？

房價高漲，進而推升民怨，使政府不得不頻出手、頻動口打房，但奢侈稅打房打了兩年，房市泡沫危機喊了一陣子，台灣房市真的泡沫了嗎？快破滅了嗎？產官學似乎都看不懂。

前陣子，財政部長張盛和就引用莊孟翰教授的10大指標來檢視台灣房地產，有6-7項都是房市泡沫的明顯警訊；按照這項檢視指標，台灣房地產泡沫早瀕臨破滅邊緣、甚至早該破滅了，但為何去年房價再創高？

莊孟翰分析，主因是台灣藏富於民、且地下經濟龐大，很多資金政府根本無法掌握其流向，才會造成房市失控狀態。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民也認為，就經濟理論來看，台灣房地產從供需比、空屋率、房價所得比等，都是超世界水準，台灣人購屋文化及地下金融都是值得考慮的因素。

有土斯有財根深蒂固

代銷業者直言，台灣人乃至華人，對「有土斯有財」的觀念根深蒂固，不會輕易賣掉手中房產，等於是鎖住市場大多供給，自然熱錢一來就很容易推升房價上漲。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴舉例，「河南王」王任生5分鐘買下3戶帝寶的案例並不特殊，台灣房屋近期成立的美國洛杉磯門市，對美國華人銷售房屋，就發現台灣人、中國人即使留在海外，也對房地產投資十分執著。

莊孟翰也點出，並非所有房地產都只是自住或一般交易，在地下經濟操作中，透過房地產買賣來漂白黑錢，就是很常見的手法；且炒作對象重點以高價房地產為主，豪宅及商用不動產都是一般性標的。

熱錢是房市泡沫主因

張欣民直言，政府打房都是口水，在低利率環境下，不管是台股或其他投資管道，都沒有房地產來得穩當，熱錢當然就湧向房市。

他指出，這10年來有4波資金大潮，一是台商返台，二是低利率引發定存解約戶進入市場，三是遺贈稅減到10％的移轉效應，四是海外熱錢流竄（QE效應）。4股資金大潮湧台，房市當然欲小不易。

莊孟翰建議，要解決房價高漲推升的民怨，政府應從金融及財稅兩方面下手，包括嚴控土建融及房貸的區域與成數，還要推出奢侈稅、豪宅稅等，甚至把公告現值大幅調升，逐步接近實價課稅；加上國稅局緊追每一步實價登錄的市價，能課的稅絕不寬貸，多重手段下手，才能有效讓房市降溫。

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自由時報 – 2014年1月13日 上午6:12

記者徐義平／台北報導

今年全國平均公告土地現值調漲幅度是20年之最，高額的土地與商用不動產業主更是搶在去年最後一天「達陣」，避免被課徵高額的土地增值稅；其中國壽砸13億元買進大園逾9千坪物流土地便是其中之一，總計去年12月土地與商用不動產單月交易金額約320億元，相較去年11月增加超過1倍。

差1年度土增稅差很大

以北市內湖科技園區的精英大樓為例，2013年土地公告現值每坪約64萬元，不過，2014年每坪增至74萬元，調升幅度高達15%，以將近1600坪的土地面積來看，相差一個年度交易，粗估土增稅增加金額高達3200萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，每年年底投資業主或開發商為達年度目標會趕在年底前完成交易，加上又遇到今年度土地公告現值調整幅度是近20年以來新高，業主更會加快出售速度，相對年前出售可省下一筆可觀的土增稅差額，統計去年12月的土地與商用不動產的交易金額高達320億元，相較去年11月的148億元，月增172億元。

其中交易產品類別較多的是廠辦與工業用地，其中內科便有66.8億元的精英大樓交易案，竹北地區的台元科技園區也有數筆的廠辦交易，金額約22億元；至於工業區用地交易則遍佈全台，包括瑞芳的物流園區，以該筆交易其中之一的四腳亭段楓子瀨小段28地號來看，土地公告現值調幅高達48%，另外還有桃園廠區與彰化的廠區交易案。

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作者： 記者陳碧芬╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年1月13日 上午5:30

工商時報【記者陳碧芬╱台北報導】

銀行提供自住型不動產貸款，客戶可以選擇一般房貸適用的指數型利率前6期固定利率，或是選擇額度靈活的理財型房貸。

渣打銀行近期低調推出「商用不動產房貸」，適用標的只標明「商用不動產」，門檻設立非常寬鬆，貸款對象也僅是一般的「年滿20歲且信用狀況良好之中華民國國民」，貸款期可長達30年。

渣打向來以房貸業務為主力，在外銀界非常特別。此次「商用不動產」貸款的商品新分類，在其他外銀並沒有提供，花旗和匯豐的房貸業務，多是配合財管客戶的需求，有動用額度才以日計利息，不動用不計息，隨借隨還。

而星展銀行（台灣）則是增撥新台幣4千億元，作為配合政府的優惠購屋專案貸款。

星展銀行表示，配合政府政策的專案，僅限於有意將他行購屋專案貸款轉到星展銀行的客戶。

此外，該銀行對於適用建物、貸款金額、貸款利率都在公告上清楚說明條件，對於貸款期限最長也是以20年為限。

以「適用建物」為例，星展銀指出，該項政府政策的條件，是限於97年3月22日（含）以後因購置住宅、完成建物所有權移轉登記的中古屋及新屋，且建物所有權狀的用途應登記含有「住宅」或「住」字樣者。

依照渣打銀行的商用不動產項目，未曾設定貸款標的的細部條件，僅保留銀行保留最後核准與否的權利，借款金額、年限及利率等也以本行最後審核結果為準，與一般房貸案件沒有特別差異。

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作者： 林國賓 | 中時電子報 – 2014年1月12日 上午5:30

工商時報【林國賓】

■鑒於商辦價格居於高檔，許多企業在降低成本與提升商辦效益的考量下，紛紛降低辦公室使用空間。

■More companies are remodeling to use less office space.

加拿大多倫多布洛東街為知名的金融區，加拿大宏利金融公司（Manulife Financial）的企業總部就坐落於此。

前不久的某一天，總部大樓5樓整樓空蕩蕩毫無一人，原來是公司將整個樓層淨空，為的是重新裝潢。

整個樓層設計將比照3樓，風格有別於傳統企業辦公室，主要重點為工作站的配置縮小，同時設有一個現代咖啡廳的休憩區，重新裝潢完工後不久就會再度啟用。

宏利是加拿大排名前幾大壽險業者，現正進行大規模的辦公室改造工程，其用意是透過改變員工的工作方式來提升其商辦的使用效益。

重新裝潢 提升戰鬥力

該公司計劃大幅提升「行動員工」的勞力占比，行動員工指的是不進公司或是經常在多個工作地點間移動的員工。目前行動員工的占比還不到5％，宏利打算要拉高至30％。

而且，宏利未來辦公室也將採標準化的設計，只有一種工作站與兩種規模的辦公室空間。辦公室將位於每層樓的中間，並以玻璃隔間。會議室、通訊室與其他公共區域的空間則將大為增加。相關計畫的目的在於改善員工之間的合作與降低成本。

宏利企業不動產全球主管薩奇菲爾德（Brad Searchfield）表示：「企業不動產目前價格相當高，需要善加管理。假設所有條件不變的話，我們將會使用較少的不動產。」

宏利計劃先從加拿大安大略省的企業總部大樓開始實施，接下來再擴展到整個北美，最後亞洲地區的分公司也將跟進適用。該公司光是北美就有17棟商辦大樓，員工總數約1萬8千人。

像宏利這樣進行辦公室空間瘦身的企業已愈來愈多。

舉例來說，加拿大皇家銀行就透過減少員工的專屬辦公桌或辦公室、鼓勵員工在合作式環境工作與提高員工在不同地點工作的方便性，來節省整體辦公使用空間；加拿大電信業者研科（Telus）則採用讓數千名員工在家上班的方式，來降低不動產的營運成本。

閒置辦公空間 變多了

商用不動產研究機構Altus InSite總裁麥克奈爾（Sandy McNair）表示，10或15年前多倫多金融區銀行大廈平均每名員工可使用約260平方呎的空間，如今已下降到將近160平方呎，研科目前僅約100平方呎，而加拿大皇銀與TD證券則均計畫要降至120平方呎。

此一風潮快速加溫，恐對加國商用不動產市場造成深遠的影響。市場已開始擔心像是多倫多等大都市的辦公室空間是否過多？金融區銀行大廈的租金能否繼續保持高檔行情？

知名商用不動產仲介商高緯（Cushman & Wakefield）就認為，今年多倫多商辦市場看空，其理由是多倫多市中心正在興建的開發案總面積高達510萬平方呎，其中有160萬平方呎在年底前就會完工。

高緯預估，多倫多商辦空置率將從2013年的4.7％上揚至2014年底的7％，2015年底再增至8.8％。

雪上加霜的是，供給爆大量的同時，需求還告下降。高緯直言，整個商用不動產的一項大趨勢是業者有志一同採用新的辦公空間策略，都以降低每名員工的使用空間為目標。

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作者： 張家嘯 | 卡優新聞網 – 2014年1月9日 上午6:54

　　以內科去年12月順利完成交易的精英大樓為例，土地公告現值從每坪約64萬元，一口氣調升15%，每坪增加約10萬元，以將近1,600坪的土地面積來看，差一個年度交易，實際上增加的土增稅金額就相當可觀。

　　信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，年底前投資機構或開發商，為了年度目標，可能會加速完成交易，同時間因為土地公告現值調整幅度是近20年以來新高，若出售將能省下一筆土增稅差額。

　　從統計上可以發現，12月交易最多的是在廠辦與工業設施上，其中內科有66.8億元的精英大樓交易案，竹北地區的台元科技園區也有數筆的廠辦交易，金額約為22億元。

　　至於工業區部分交易則遍布全台，包括瑞芳的物流園區，以該筆交易其中之一的四腳亭段楓子瀨小段28地號來看，土地公告現值調幅高達48%，另外還有桃園廠區與彰化的廠區交易案。

　　永慶房屋也認為，台灣房地產延續低利環境，加上旺盛的資金投入，大型地產物業投資盛況已再現，連續2年交易金額突破3,000億元。從統計數據來看，去年億元以上大型地產物業的投資買賣，土地、地上權案及商用不動產的全年交易金額分別為1,570億元、443億元、1,192億元，合計總金額高達約3,205億元。

　　永慶房屋分析，投資房地產，為營建業、壽險業等，帶來相當可觀獲利、增值利益，展望今年大型地產物業市場，情況依舊樂觀，只要有合適的投資標的，不少公司法人，預估仍會積極評估，擴大資產布局。

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作者： 記者張中昌╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年1月6日 上午5:30

工商時報【記者張中昌╱台北報導】

保險資金投入商業不動產市場，在金管會要求最低租金報酬率必須達到2.875％影響下，去年投資金額創下近五年新低，總成交僅218.3億元，與前年破600億元的紀錄相比，有大幅「消風」的現象。

金融業人士指出，保險業資金充沛，近年保險公司為去化資金而大舉購樓，被認為是造成商用不動產價格飆漲的原因之一，金管會去年也因而祭出「金八條」，有效降低壽險業者購樓規模。

金融業人士表示，主要是「金八條」使台北地區收益率達2.875％標準的不動產難尋，去年因此僅有三商美邦用逾86億元買進精英電腦內湖總部大樓，是保險業較大宗買入商業用不動產案；過去經常出手買樓的國壽、新壽、中壽等，則把資金轉往投資地上權交易。

根據房仲業者統計，去年公部門主辦的地上權案計有60筆，累計標脫金額達405.65億元，較前年的391.79億元增加約3.53％，且參與的氛圍明顯較往年熱絡。

像是去年金額最高的地上權案，是中壽得標的台北學苑，標脫總價約141.68億元，占全年整體地上權案金額的約34.92％。

壽險業者透露，投資地上權案不受最低租金報酬率限制，是目前搶進大台北地區不動產的最佳方法，且一方面也能呼應政府政策，協助積極開發公有土地，對壽險業者來說，算是一舉兩得。

房仲業者認為，從國有地禁止標售以來，地上權土地已開始逐漸成為標售市場主流，近兩年來累計標脫金額約797.44億元，其中八成集中在台北市，且標出的案件大部分都有多組買方同時競標，包括壽險業者，顯示在市中心土地取得不易下，投資人投標意願相當踴躍。

至於今年熱門的地上權案，包括重新啟動的「信義計畫區A25土地」、「台肥南港C3土地」，以及新北市政府推出的4大公有土地招商計畫，預估地上權標售總底價可望接近千億元。

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