商用不動產

作者： 鉅亨網記者周康玉 台北 | 鉅亨網 – 2014年1月2日 下午5:20

戴德梁行今(2)日2014年房市展望記者會，戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，房市走了10年多頭，亞洲資金已經有過熱的嫌疑，從華人首富李嘉誠持續出脫大陸和香港不動產，今年住宅下跌是免不了，但土地不見得會跌，整體來說，今年房價已無追價動能，上半年將持續去(2013)年微溫，下半年將會有空頭跡象。

楊長達表示，2013年第4季不動產買賣金額較上季大幅下降，總交易金額達178.05億元；從去(2013)年統計，2013全年不動產買賣金額僅約883.12億元，遠低於2008年金融海嘯當時的交易量，為過去五年來的新低。

再從商用不動產金額物件來看，去(2013)年前10大商用不動產交易累計總額約421億元，較2012年的604億元「瘦」了將近1.5倍；楊長達表示，缺乏標售物件是主要因素；另外，法規對壽險資金的限制也有影響，由於去年壽險資金約9個月無法進場，壽險投資房地產全年約175.66億元，較前(2012)年驟減70.94%，顯示房地產少了壽險資金投入，呈現量縮急凍局面。

在土地部分，楊長達表示，由於地上權和整棟的大面積土地越來越少，今年土地也不會有追價情形，投資開發商只有看準了才下手。

楊長達表示，土地買賣在去(2013)年表現亮眼，全年交易金額為1915億元，創歷史新高，其中，地上權交易金額358億，約占總金額20%，顯示地上權交易逐漸成熟熱絡；然而檢視2013年土地交易前10大合計為330億元，相較於2012年的608億元，交易量縮水將近一半，顯示2013年單宗土地交易金額已明顯降低，表示台灣地區大規模土地投資機會正快速下降。

楊長達說，展望2014年，住宅類地上權標案會續旺，商業類地上權則仍以租金報酬率為主要考量，關鍵則在年期及地租兩大課題上。

楊長達表示，許多國際投資機構認為亞洲地區不動產市場已經炒作過度；今年資金有轉向歐美股市之趨勢，台灣不動產市場可能得面臨資金退場及10年不動產景氣末端之信心衝擊，加上下半年選舉，不動產市場反轉之趨勢將很難避免。

楊長達說，至於修正程度取決於不動產立地條件之優劣，雙北市區房地較不需擔心，但外圍炒作程度較高之區域則要有價格修正之心理準備；此外，土地雖屬於原料，在景氣反轉時較能撐盤，但推案信心不足仍將使土地追價情況不易再現。

 

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ETtoday – 2014年1月2日 下午4:40

記者林信男／台北報導

戴德梁行2日表示，我國2013全年商用不動產交易額約新台幣883.1億元，較2012年減少11.85%，創近5年新低；2013全年土地交易金額則為1,915億元，創近3年來新高。

戴德梁行解釋，2013年壽險業資金約有9個月無法進場，全年壽險業投資房地產資金，僅約175.6億元，占總金額的19.8%，較2012年驟減70.94%，顯示在壽險業資金受到限制、難以進場的情況下，商用不動產交易量呈現「量縮急凍」局面。

在土地市場方面，戴德梁行指出，2013全年土地交易金額為1,915億元，是近3年來新高，其中地上權交易額約占358億元，全年單宗所有權最高交易金額，是國泰人壽砸下60億元，取得瑞芳14.9萬坪倉儲物流土地，在交易總額及面積方面，拿下雙料冠軍。

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中央社 – 2014年1月2日 下午1:46

（中央社記者高照芬台北 2日電）戴德梁行今天表示，2013年不動產交易兩樣情，商用不動產交易量驟減，土地交易量創3年來新高。

戴德梁行今天舉辦「2013年第4季度不動產及2014展望」記者會，2013年商用不動產及土地交易呈現不同情形。

戴德梁行表示，2013全年商用不動產買賣金額新台幣883億元，低於2008年金融海嘯時水準，比2012年減少11.85%；其中，壽險資金2013年投資房地產約175.66億元，占全年交易量的19.89%，較2012年大減70.94%。

戴德梁行預估，2014年待售金額約700至800億元。

至於土地交易部分，2013年全年土地交易金額1915億元，創3年來新高，其中地上權占18.71%。

戴德梁行指出，展望2014年，因年底選舉，全台不動產市場反轉之勢將難免，土地雖屬於原料，在景氣反轉時較能撐盤，但推案信心不足仍將使土地追價情況不易再現。1030102

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中廣新聞網 – 2014年1月2日 下午5:40

「戴德梁行」公布「商用不動產」市況調查，2013年「商辦」交易金額驟減，土地交易金額則創下三年新高；2014年面臨「舉年」變數，受資金退場和十年不動產景氣末端的信心衝擊，全台不動產市場的「反轉趨勢」恐怕難以避免。　（黃悅嬌報導）

　戴德梁行表示，2013年第四季不動產買賣金額較上季大幅下降，不含土地的總交易金額為新台幣178億元，全年883億元，遠低於2008年金融海嘯時期，為近五年來新低，相較去年逾千億元水準，也減約1成2。主要因壽險資金在2013年約有九個月受政策限制，無法進場所致。全年壽險資金進房地產僅176億，占全體金額近2成，較上年驟減7成。

在土地市場方面，2013全年土地交易金額為1,915億元，年增16％，創三年新高，其中地上權交易約358億元，占1成8。十大土地交易金額合計為330億元，較上年縮水近一半，單宗土地交易金額已明顯降低，表示臺灣地區大規模土地投資機會正快速下降。

展望2014年，業者分析，商用不動產市場追價動能有限，成交量取決於政府政策導向。住宅類地上權標案將更加暢旺。資金有轉向歐美股市的趨勢，台灣不動產市場可能得面臨資金退場及10年不動產景氣末端的信心衝擊，加上今年適逢選舉年，全台不動產市場反轉的趨勢恐難以避免。雙北市區內房地較不需擔心，但外圍炒作程度較高區域則要有價格修正的心理準備。土地雖屬於原料，在景氣反轉時較能撐盤，但推案信心不足仍將使土地追價情況不易再現。

（照片由戴德梁行提供）

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作者： 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年12月31日 上午5:30

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

隨著台北市土地市場「大缺貨」、房市多方仍占上風，建商、金融壽險業和自用型買家的傳產業，大舉在全台獵地，帶動2013年第4季土地市場呈現「爆炸量」，單季成交高達791億元、直逼800億元大關，創下最近23季以來最大量。

全年土地市場的最大買家，為「興富發家族」，收購逾9％、全台「掃地」達176億元。

高力國際台灣分公司董事總經理劉學龍昨（30）日在2014年商用不動產市場趨勢說明中指出，雖然去年金管會祭出金八條，緊縮金融壽險業收購商用不動產，導致商用不動產市場嚴重萎縮，但土地市場卻是大放異彩的豐收年。

劉學龍表示，高力最新調查顯示，累計2013年全年已達1,939億元、將近2,000億元，排名史上第三高大量，次於2010年的2,224億元、2012年的2,076億元。值得注意的是，今年台北市不再是一枝獨秀，而是全台土地市場呈「遍地開花」式的交易。

劉學龍分析，隨著建商、壽險業看旺不動產市場，土地市場交易金額呈「爆炸量」，最大的買家，第一名為興富發和關係企業潤隆、齊裕營造、達麗建設、博元等「興富發家族」，2013年以來已砸進176.3億元購地，今年成交額有9％都被興富發買走。

排名第二為中國人壽保險，光是台北學苑地上權土地就出手141.68億元收購；第三名為遠雄企業團，高達109.83億元；第四名為華固建設，達62.9億元；第五名為國壽，達60億元。

至於，京城建設、亞昕國際開發、京城建設董事長蔡天贊、長虹建設、新光人壽等，則躋身第六至十名的最大買家，今年累計出手購地金額分別都有4、50億元。

展望2014年，壽險業「錢進」海外不動產、台灣地上權土地聲勢高漲，是兩大趨勢。

劉學龍分析，金管會鬆綁壽險業赴海外購買不動產，預計2014年會趨於明朗化，較具高租金報酬率、高資產升值空間和低匯率風險的國際城市商用不動產，應為首選；國壽、富邦等正動作頻頻，分別評估中國大陸和倫敦、美國紐約等。

高力國際估價及諮詢服務部董事袁嘉隆表示，隨著財政部鬆綁地上權土地開發可分割出售和分戶貸款，預期2014年地上權土地將邁向下波高峰，據悉中油、台電、台酒、台北市政府財政局、國防部等國營公股事業或政府部門已積極採地上權方式活化資產，預計2014年釋出，向民間辦理招商。

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作者： 記者方明╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年12月29日 上午5:30

工商時報【記者方明╱台北報導】

2013年即將進入尾聲，下周起包括高力國際及戴德梁行都將發布今年第4季及明年商辦市場展望，將成為判斷商用不動產市場多空風向球。根據先前業者所發布資訊來看，一般預料，明年辦公租賃市場應可穩定成長，但空置率恐將向上攀升。

依據全球資產管理公司（Sinyi Global）最新統計，壽險業者今年在辦公及廠辦產品著力不深，全年僅購買約78億元，但整體辦公行情仍然漲勢驚人，售價從年初的77.4萬元一路上漲到82.4萬元，1年售價上漲約6％。

租賃市場雖然租金凍漲，但空置率則表現亮眼，從年初的9.13％一路下降至7.43％，來到金融海嘯以來的新低，雖然今年經濟成長率表現不如預期，但租賃需求仍然穩健成長。

全球資產統計，第4季辦公平均租金1,978元，租金表現連續3季持平盤整，松江南京商圈及南京四、五段商圈有微幅上漲的情況；售價方面，第4季各商圈普遍呈現上漲情況，其中敦南商圈及松江南京商圈的漲幅較大。

全球資產管理公司總經理柯宏安指出，主計總處預估2014年台灣經濟成長率為2.59％，辦公自用需求平穩，投資需求則受到資本化率持續下滑，買氣恐受到壓抑。

至於租賃市場方面，外國公司在台設立家數持續增加，租賃需求穩定成長，不過明後年新完工釋出的辦公大樓較多，整體空置率恐會反轉向上。

永慶資產管理協理黃增福則指出，捷運信義線通車，這1年來在信義區及大安區新設立的辦公家數快速成長，無論是購買置產或承租自用，業主詢問需求一直相當高。

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作者： 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年12月25日 上午5:30

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

潤泰集團在商用不動產市場攻城略地，再下一城。潤泰創新旗下旭展公司，昨（24）日被日本地產龍頭三菱地所株式會社，以9億元收購其10％股權，不但揭開台日重量級企業聯姻首部曲，更宣布日本三菱「插旗」台北商用不動產市場。

潤泰新、三菱破天荒攜手，在股本20億元的潤泰旭展公司，成為90％、10％的合作股東，主要是相中旭展的經營主體－南港車站BOT案，也透露出三菱虎視眈眈垂涎南港未來的「錢」景。

潤泰新總經理李志宏表示，三菱主要相中潤泰旭展股權結構單純、南港發展後市、以及南港車站BOT案的現金流和獲利能力；基於相互信任、尊重，潤泰新決定將旭展10％股權，讓予三菱，讓雙方合作再加分。

潤泰新昨天在證券交易所作重大訊息說明，其100％持股的子公司－潤泰旭展10％股權，易手給三菱，每股溢價45元，創下營建業上市公司攜手日商，也突顯日本看好台北「鐵道經濟」。

李志宏表示，旭展資本額為20億元，主要經營台鐵南港車站大樓BOT複合開發案，包括辦公室、旅館等興建營運及OT商場之招商、營運。潤泰新處分旭展10％股權後，獲利7億1,151萬元。

日本三菱地所株式會社由社長杉山博孝代表100％持股的英國子公司－三菱地所全球投資公司，潤泰新則由董事長、暨旭展董事長簡滄圳，親赴日本三菱地所總部大樓正式簽約。

據悉，潤泰集團總裁尹衍樑早年就和日本頗有淵源，一來和日本竹中工務店結盟合作過，二來首度跨足銀髮事業「淡水潤福新象」就取經日本中銀集團；而留學日本大阪設計學院室內設計科的簡滄圳，更不斷引進日本「軌道經濟」經驗到潤泰。因此，多年前三菱就有意攜手潤泰集團，考慮共同競標雙子星，後因招標條件複雜而未正式出手。如今三菱終於如願以償，攜手潤泰，「插旗」台北新東區。

李志宏表示，三菱看好未來南港的國際化發展及潤泰南港案的規劃、營運方式，與日本許多大型車站的複合式開發案，有異曲同工之妙，因此雙方決定合資。

李志宏表示，南港車站BOT案在潤泰旭展於2007年與臺鐵局簽約，取得53年的BOT興建營運權後，正興建複合式商業大樓，預計2015年1月完工並取得使用執照，第3季全面營運。若順利，全部營運後一年，應可達到損益兩平，為集團下隻小金雞；未來不排除發行不動產投資信託基金（REITs）。

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自由時報 – 2013年12月16日 上午6:10

記者徐義平／專題報導

缺乏保險業者金援的商用不動產市場，今年只能用慘澹形容，根據商仲統計，截至昨日為止，商用不動產總成交金額約940億元，其中保險業者出手金額約235.8億元，占比約25%，若最後半個月，再沒有大型指標案成交，全年恐怕無法突破千億元大關，將創近5年來的新低，僅好過08年金融海嘯時期。

商辦冷地上權熱

相較於商用不動產交易冷清，地上權案相較熱絡不少，尤其是近幾年因公有地不出售，地上權案成為開發業者主要鎖定的投資標的，根據商仲統計，今年地上權標脫金額衝破400億元，達405.65億元，為近兩年來的新高紀錄。

根據永慶資產管理統計，截至11月底，公部門主辦的地上權案計有60筆，總計標脫33筆，標脫率約55%，累計標脫金額高達405.65億元，較去年的391.79億元，增幅約3.53%。

順利標脫的33筆中，金額最高的要屬台北學苑案，標脫總價約141.68億元，占整體金額約34.92%，若以區域來分，北市地上權的成交金額占比近8成。

永慶資產管理協理黃增福指出，市區精華地段的土地釋出少、開發價值高，公有土地採取設定地上權方式標售，成為主要土地來源，且又以北市地上權案較受到業者關注，主要投資業者為壽險、建商，只要價格評估合理，幾乎都可順利標脫，甚至掀起多家競標的盛況。

信義區A25明年捲土重來

黃增福進一步分析，從國有地禁止標售以來，地上權土地在去年開始逐漸蔚為標售市場的主流，2年來累計標脫金額約797.44億元，其中8成集中在台北市，而有標出的案件大部分都有多組買方同時競標，顯見在市中心土地取得不易下，投資人投標意願相當踴躍。

至於明年熱門的地上權案，包括捲土重來的百億大案「信義計畫區A25土地」與「台肥南港C3土地」，以及新北市政府推出的4大公有土地招商計畫，分別是「滬尾藝文休閒園區」、「樹林樹新段商業區」、「新莊國際創新園區」及「新莊Au捷運商城」，加上台北市有多筆公辦都更案將採取地上權方式招標，明年地上權標售總底價可望接近千億元。

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自由時報 – 2013年12月16日 上午6:10

記者徐義平／專題報導

受最低收益率2.875%限制，保險業者在商用不動產市場上幾乎買不到貨，今年前11月總計僅砸下109億元（未含地上權案），較去年大減，但12月中，接連出現兩案單筆交易金額60億元的成交案，似乎有「趕進度」的情況。

年底趕進度 接連兩大案

高力國際調研部董事李日寶指出，因最低收益率2.875%的限制，今年保險業者在北市幾乎買不到樓，反而是自用需求的買家陸續冒出頭，也導致今年大宗商用交易案相當有限。

根據高力統計，今年商用不動產成交案中單筆總金額超過40億元約有6筆，分別是2月底時，寶豐隆砸88億元買下新光敦南大樓部分樓層，以及8月底，負責人是年代董事長練台生的三禾資產以45.37億元標下八五大樓中低樓層。再來是9月的兩筆指標交易案，分別是南山人壽砸下48.96億元買進台中「勤美綠園道」商場，以及美系私募基金子樂資產管理公司在台分公司科晟砸下48.5億元買進新竹市德安6、7期廠辦大樓與美麗信飯店；另12月時，三商美邦人壽出價66.8億元買進內科精英總部大樓以及國壽砸60億元買進新北市瑞芳區的物流園區。

保險買商辦 今年大減6成

根據全球資產統計，2011、2012年保險業者全年買樓金額均超過600億元，各為610、641億元，不過，今年截至11月30日為止，僅約109億元，即便再加上12月中的兩筆大案，截至目前為止總成交金額約235元，仍較去年衰退逾6成。

全球資產專案經理王維宏指出，今年保險業者購買商用不動產，受到最低收益率2.875%的限制，加上近年來房價持續上升，更加壓縮租金收益率，保險業者幾乎找不到符合限制的商用不動產。除此之外，目前開放保險業者可投資海外的商用不動產，也吸引部分保險業者的資金往海外移動。

高力國際調研部董事李日寶指出，若是未來最低收益率2.875%的限制沒有鬆綁，預期明年商用不動產買氣也不會活絡，將與今年買氣一樣低迷。

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自由時報 – 2013年12月12日 上午6:10

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕房價到頂？國際認證不動產投資師（CCIM）昨發布針對房仲、商仲、建商與金融業者預測明年房市風險的問卷調查，將近6成受訪專業人士認為，房價已經到頂，加上明年有升息疑慮，付出成本與負擔會逐漸加重，建議明年出脫手中的豪宅，趕緊獲利了結。

CCIM台灣不動產投資協會昨舉辦不動產論壇，並發布地產業者針對明年房市看法的問卷調查，問卷結果指出台灣房地產連續10年多頭，房價上漲3-4倍，目前已經來到相對高點，避免因為升息造成租金報酬率由正轉負，除豪宅應該賣出外，出租住宅也應該及早脫手。

CCIM商用不動產研究小組組長蘇明俊指出，明年台灣房市投資的風險提高，除持續有奢侈稅抑制外，還可能逐步面臨實價課稅疑慮，若面對央行逐步升息，其實投資成本將持續提高。

商用不動產部分，蘇明俊認為，因觀光商機持續熱絡，建議土地、原料以及飯店明年可以加碼持有，至於，商辦與店面租金明年走勢，店面租金看跌比看漲的比率高，商辦租金則是看漲的比率比看跌的高。

面對近兩年興起的海外投資熱潮，CCIM認為，因國內房價來到相對高點，海外投資獲利機會可能相較台灣高，導致資金逐步往國外流動，目前主要投資區域為美國、中國、日本與東南亞等地。

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