商辦

作者： 林國賓 | 中時電子報 – 2014年2月23日 上午5:54

工商時報【林國賓】

■愛爾蘭商業不動產在2009年大崩盤，並引發該國爆發金融危機，在陷入長達5年的空頭市場、價格慘跌逾6成後，景氣終於回春。

■Ireland plots its return from real-estate brink.

死氣沉沉多年的愛爾蘭商業不動產去年宣告大復活，在外資重返點燃買氣，帶動飯店、商店與辦公大樓價格走揚，特別是都柏林地區漲得最兇。而企業對於經濟復甦的信心增強也刺激商辦與賣場空間的需求。

今年開春即傳出幾樁重量級投資案，像是全球網搜龍頭谷歌（Google）斥資6,500萬歐元（8,800萬美元） 買下一棟辦公大樓，百仕通（Blackstone）則一口氣砸1億歐元買進3棟商辦，交易標的全都位於都柏林商業中心的碼頭區（Docklands）。

負責處分金融危機期間不良資產的愛爾蘭政府機構，2月初也同意將都柏林南區的住商混合大樓中央公園（Central Park），以2.5億歐元賣給美國私募業者Kennedy Wilson與房地產投資信託基金Green Reit。

根據全球市調機構IPD與愛爾蘭特許調查協會的統計，愛爾蘭房地產價格去年全年上漲3.2％，為2007年以來首見揚升。都柏林地區是在去年第3季才開始反彈，終結近6年的大空頭，期間價格跌幅高達65％。

經濟復甦是帶動房市景氣反彈的最大原因。愛爾蘭央行2月初宣布調高今年經濟成長預測，從原估的2.0％調高至2.1％，明年成長率估計將跳升3.2％。

愛爾蘭直至去年12月才宣告脫離為期3年的歐盟紓困計畫，該國經濟其實在2011與2012年就呈現擴張，但成長幅度不若預期，之後甚至又陷入為期9個月的衰退，直至去年第2季才告復甦。

雅虎、臉書進駐拓點

此外，由於巴黎與倫敦等歐洲大城市的商業不動產價格已漲至近歷史高檔，許多外資也開始轉進像都柏林等具落後補漲行情的歐洲二線城市。

隨著景氣回春，有政府壞帳銀行之稱的愛爾蘭國家資產管理局（NAMA）也開始加速資產的處分，尤其是愛爾蘭地區的不良資產。

今年之前NAMA處分標的主要以英國等海外地區的資產為主，2009年迄今愛爾蘭國內資產處分總額還不到20億歐元，NAMA局長戴利（Frank Daly）宣稱，NAMA已訂下目標，接下來2到3年將處分50億歐元的愛爾蘭資產。

根據世邦魏理仕的資料，2013年愛爾蘭商業不動產的交易總值超過17億歐元，比2009到2012年的4年總額還要多。

愛爾蘭商業不動產回溫，科技與金融業為推升需求的2大火車頭。據知情人士透露，2003年就在愛爾蘭成立營運據點的雅虎已同意，將在碼頭區再租用7萬平方英尺的辦公空間。臉書已租下逾10萬平方英尺的大樓，以便做為1,000名員工的辦公地點。另外，德意志銀行去年同樣在碼頭區租下約11萬平方英尺的商辦。

商辦空置率減至18％

仲量聯行指出，都柏林去年商辦總出租面積達190萬平方英尺，較2012年的150萬平方英尺成長近3成，並創2007年以來新高；都柏林商辦空置率也從2010年的23.4％高峰，下滑至目前的約18％。

都柏林商商業不動產價格雖然止跌反彈，但較崩盤前的高點還有一大段距離。

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作者： 鉅亨網記者何靖儀 台北 | 鉅亨網 – 2014年2月19日 下午6:05

OUTLET風與複合式商場模式興起，根據台灣房屋統計顯示，在新北市林口、桃園青埔高鐵特區以及新竹六家高鐵特區都將有購物商城陸續完工，三大商城周邊近兩年平均房價至少有13%起跳，其中桃園青埔高鐵特區，因Gloria Outlet於2014年底即將完工，帶動周邊房價漲幅高達45%奪冠。

台灣首座戶外露天購物商場位於桃園青埔高鐵特區，該商城因鄰近桃園國際機場，又有機場捷運線，國泰人壽將在產業專用區砸下200億建設，打造台灣第一座國際折扣名品購物城，預計於2014年底完工。此外，從台北出發，坐高鐵僅一站的時間，吸引北台灣的市民。

台灣房屋青埔國際營運中心副總彭成貴指出，建商近來陸續在青埔推出不少建案，包括太子、華固、宏普、冠德等上市建商均已插旗此區，將接棒推案，預期青埔會是2014年成為北台灣房市最夯的區域。

而林口OUTLET購物商城是日本三井不動產和遠雄企業集團，共同成立三新奧特萊斯股份有限公司開發合作經營，土地面積達6.73公頃、約2萬坪，該商城緊鄰機場捷運線A9站與林口交流道，開發樓地板面積約4.5萬坪，規劃精品OUTLET商店、電影院、美食廣場與特色超市等，預計於2015年下半年營運。台灣房屋南崁區執行長林培雯表示，目前林口OUTLET PARK周邊平均房價每坪38-40萬元與2012年相較，漲幅達13%。

台灣房屋新竹區總經理黃勝源表示，新竹高鐵特區一直是新竹地區房市主要戰場，附近也將打造複合式商辦新地標，商業大樓總樓地板面積約2.4萬坪，包括商場百貨、飯店、景觀餐廳及辦公室等使用之複合式商業大樓，預計2017年初完工營運。

黃勝源也認為，「房價真的回不去了!」2年前商場周邊住宅均價每坪僅18-22萬元，如今房價漲幅高達35%，每坪來到24-30萬元的水準，其中不少預售建案也紛紛站上4字頭大關。

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作者： 記者楊筱筠╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月19日 上午5:50

工商時報【記者楊筱筠╱台北報導】

中租集團總裁辜仲立指出，中租控股在泰國擬蓋建的商辦大樓，目前已經鎖定兩塊土地挑選，最快下半年可拍板定案，大樓模式有機會朝飯店結合商辦大樓方向邁進，若申請到泰國相關證照，將會是中租第一棟在泰國設立的飯店。

中租集團近年獲利表現亮眼，也逐步跨足房地產市場，去年宣布擬購置泰國商辦大樓土地，將在今年下半年定案，明年可望開始蓋大樓。

辜仲立指出，選完地點後，後續還必須向泰國方面申請建築等等相關流程，再設計總部大樓設計圖，因此今年較難達到大樓完工的目標。

中租控股去年自結合併稅後盈餘新台幣58.9億元，較前一年度全年成長56％，全年每股稅後純益5.91元，也再度刷新中租控股上市以來新高水準。

辜仲立今年新春針對中租集團今年展望，也期許「公司賺錢、獲利更上一層樓」，他說 ，只要賺錢，就可望加速中租集團投資其他標的速度。

中租控股去年起瞄準東協市場，業務範圍包括汽車租賃、龐巴迪合作的飛機租賃業務等，目前在泰國、越南已各擁有五個及兩個據點，泰國為中租控股在東南亞總部，未來為持續往鄰國邊境延伸據點，東南亞拓點計畫由泰國總部負責。

至於大陸租賃據點部分，中租指出，今年仍然會持續拓展新據點，包括大連、石家莊、無錫以及合肥等據點，並會切進上海自貿區新設子公司。另外，中租也不排除切入日本太陽能等新市場。

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東森新聞 – 2014年2月17日 上午9:15

新光集團旗下的新光人壽，上週五和北市府簽約拿到南港經貿區的地上權，未來四年內將興建蓋複合式旅館，投報率拚3.5到4%，一年挹注億元營收！飯店進駐帶動南港房價，有機會漲１－２成。而壽險業積極活化不動產，對手國泰人壽同樣也要推複合式飯店。

捷運南港軟體園區站旁邊就是正在興建中的中信新總部，而前面這塊空地則是新光最新標到的土地，未來將蓋成複合式飯店，1175坪基地將蓋成19樓的新高樓，一半是飯店一半是商辦，還有餐廳進駐，新光斥資37億打造的複合新大樓，新光人壽總經理蔡雄繼：「3.5到4%報酬率，將來每年從這邊獲取1億4、1億5。」就是看好南港商圈新戰場，新光趕緊卡位，除了隔壁是中信總部外，未來周遭還有凱撒、漢來飯店進駐，預估2018年開幕，將成為最大飯店區。

不動產研究中心經理曾敬德：「看好那邊所謂的商業設施，或商業活動的機能，所以才會在這邊吸引國際品牌飯店進駐。」以現在南港房價，平均單價每坪50萬，未來跟著商圈發展上漲幅度有望1-2成，不動產研究中心經理曾敬德：「商圈發展東移的趨勢大概不會改變，南港有人說是第二個信義計劃區。」看準地段發展壽險業搶進，不只有新光人壽，國泰也動作頻頻，民生建國都更案也將在今年動工，同樣也是商辦加旅館的全新大樓，新光人壽總經理蔡雄繼：「不動產未來的發產去判斷，所以我們買賣之間是非常有彈性的。」積極活化資產，想以複合大樓提升投報率，各大壽險業布局不動產野心勃勃。

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中央社 – 2014年2月15日 上午9:33

（中央社記者許湘欣台北15日電）今年來全球不動產證券化（REITs）市場呈現小漲走勢，但日本房地產股票及REITs已跌逾10%，修正最大；投信業者認為，有政策加持，短期修正後上漲空間更廣。

元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示，日本在政策面激勵下，東京商辦大樓空置率持續下滑，預期隨景氣持續回溫與通膨上升，加上東京奧運題材加持，日本REITs與地產股修正完畢後，將具有表現空間。

他說，東京商辦大樓租金2013年下跌2%，自2007至2013年均處於下跌局面，今年預估在空置率下降的情況下，將由過去幾年下滑態勢轉折向上，今年租金可望上揚5%，2015年可達10%以上。

且日本東京商辦大樓空置率可望於2016年前持續下滑。空置率下滑，企業獲利增加將有助於租金提升。

另就開發商（地產股）部分，由於今年4月消費稅上路後，建商將被課稅3%，預期將在第2季對市場產生影響，但預料影響將會逐漸遞減，畢竟日本經濟是由內需消費所帶動，加上過去20年日本民眾很少消費，就實質收益率來看，小幅度課稅對於經濟成長影響較低。

對於隸屬於地產股的開發商影響將日益淡化，未來日本因建築成本大幅攀升，短期內將導致公寓新增供給持續減少，但在預期房價持續走揚下，中長期仍有利開發商。

吳宗穎指出，美寬鬆政策（QE）退場效應開始發酵，資金自高風險市場開始撤出，REITs市場表現相對抗跌，預料短期整理後，在租金成長及公債殖利率仍處於低檔之下將續走多，日本商辦租金於今年下半年開始走揚，搭配高股利率，仍看好日本REITs及地產股的表現機會。1030215

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作者： 記者黃佩君╱緬甸採訪報導 | 旺報 – 2014年2月7日 上午5:50

旺報【記者黃佩君╱緬甸採訪報導】

緬甸作為新興市場後起之秀，成為外資眼中的投資天堂。看似商機蓬勃爆發，做什麼生意都能夠成功，但這個甫開放不久的市場，仍缺乏完備的金融、投資法規與土地使用等制度。特別是房價飆漲速度，租金比台北101還高，令人咋舌，也嚇壞許多人。再加上基礎建設缺乏，以及2015年總統大選變數，想到緬甸這個新冒險樂園淘金，得有心理準備。

首先，房地產飆漲速度直逼紐約、新加坡。由於緬甸過去遭歐美貿易制裁，物資不足，因此符合商辦用途的大樓，多半為開放後所建，奇貨可居，租金十分昂貴，飛漲速度逼近世界第一。

仰光精華區漲10倍

緬甸仰光台灣貿易中心主任葉人誠說，以台貿中心所在的UBC大樓為例，因交通便利，每平方公尺每月租金達1600元新台幣，相當於1坪要5289元新台幣，比位於台北精華區的101及國貿大樓租金還貴；而市中心外圍老公寓做為辦公室，每坪租金也要6千元新台幣。

2013年，仰光精華區住宅用地上漲至少10倍，工業用地漲幅也達5倍之高，儘管當地工業區如明格拉洞等規畫簡單、公共建設落後，但區位較佳，仍然是一地難求；且緬甸當局對進駐工業區廠商精挑細選，入駐機會相當有限。

此外，在緬甸要找到合宜的住宅，要價不菲，儘管緬甸政府已祭出打房政策，但交易稅高達37%。市場上房價虛報、價格混亂，30多坪經裝修過的2房公寓，每月租金約為台幣7萬8千元。當地華人說，這個價錢的房子「品質可能是台幹可以接受的最低限度」，找到台幹合宜的住宿地點，是門不小的學問。

熱門時段e-mail塞車

另外，緬甸基礎設施匱乏，停電、電話不通是家常便飯，緬甸發電多仰賴水力，因此「淡旺季」明顯，停電相當頻繁，需要穩定電力的產業如3C電子等，必須另外籌備不斷電設施，光是發電機、安全變壓器等成本就相當昂貴，貿協研究員范光陽說，把這些成本考量進去，這些產業進駐「根本不划算」。

除了製造業，零售業不斷電的投資成本，也不下於製造業。以首府仰光市區為例，每晚停電、跳電次數可能高達3、4次，如果沒有不斷電設施，「每天能夠做生意的時間，就硬是比別人少了幾個小時。」

從事電信業的台商陳政圻說，在仰光使用2M的網路頻寬，1個月要高達700美元，在晚上7點到10點的熱門時段，更是常常塞到「連1封email都寄不出去」的程度。這恐怕是處在網路發達的台灣所難以想像的。

貪腐嚴重人治當道

還有，鎖國20多年的緬甸，一如許多未開發國家一樣，官僚貪腐相當嚴重，「人治」需要「關係」。當地台商說，緬甸的人治從浮動的稅率與電價就可以看出來，不但稅率必須與當地官員「談」出來，電價也是「收到帳單以後才知道」，去年10月就突然翻漲了1倍，儘管數目不多，但「由於相當人治，做生意心臟要強一點。」

不過，貿協研究員范光陽指出，隨著緬甸走向民主化，人謀不臧的風險會大幅改善，但他也提醒，越早進入市場越能搶占先機，其中的取捨，還是需要台商量力而為、多觀察。

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