國宅

自由時報 – 2014年2月22日 上午6:12

記者朱語蕎／專題報導、攝影

大台北地區都更進度，因文林苑事件大受影響，老舊房舍多，不只影響市容，在地震災害發生時，更可能造成重大災情；另大台北地狹人稠，可用建地逐年減少，唯有透過都市更新再造，才有機會取得更多空間。

有鑑於此，雙北市於去年紛紛推出「老屋重建」、「簡易都更」等政策，加速民眾都更議程，並協助很多老社區重生，民眾可多加利用。

都市更新是近年房市話題之一，尤其市中心新案，多透過都市更新來取得建地，老舊社區的再造，也能讓市容更新，打造更舒適的環境，但不論是建商談合建或公辦都更， 曠日廢時令不少人卻步，且在2012年發生「文林苑」事件後，不少人對都更產生反感，雙北市近兩年都更進度幾近停擺。

舊建物耐震力差 安全性低

大台北老房舍多，台北市在2月12日發生4級地震後，再度喚起建物安全性重要，農曆年後，整合多年的正義國宅都更案也露出曙光，據了解，目前已取得拆除執照，僅剩下與國產署協商購地事宜，最快3月底就可進行拆除，帶動周邊商業動能，擴大商圈腹地。正因為都更能帶來無窮想像空間，新成屋房價能拉抬中古屋行情，且讓區域環境煥然一新，政府遂積極推動都更政策。

以首善之都台北市為例，自去年開始，在學者出身的副市長張金鶚號召下，率先推出「老屋健檢」服務，只要屋齡符合30年以上、地上3層樓的集合式住宅，有半數屋主同意施行，就可申請老屋健檢，每棟補助1萬5千元到3萬元，不少社區積極參加。

政策支持 加快程序腳步

而在去年底，北市府再度推出「都更快速通關」、「老屋重建」等計劃，「都更快速通關」只要取得全部所有權人同意，原須經過既要與事業兩計劃都審，現在縮減為一階段事業計劃審查即可，大幅縮短審議時間，最快6個月就可通過，而「老屋重建」也不需再經過都審流程，渴望於今年上路。

台北市都市更新處處長林崇傑表示，「都市更新快速通關」適用基地面積1千平方公尺以上，需全部所有權人同意合建，且僅申請都更獎勵的案件，須採用綠建築銀級規劃、協助開闢未開闢計劃道路等，審議時間縮短至半年內。此政策釋出半年來，共有6案提出申請，4案通過，核定率約66%。

容積率較低 開發商興趣缺缺

新北市人口數最多，老舊房舍也不少，統計屋齡30年以上房屋約57萬戶，去年8月，新北市祭出「簡易都更」方案，最小坪數只要150坪、住戶百分之百同意就可提出申請，且給予最高20%容積獎勵，採取都市審議程序即可，審議時間只要2~3個月，日前即通過汐止火車站都更案，另外在板橋、中和、永和、三重都有潛在案例運作中。新北市政府城鄉發展局表示，「簡易都更」可免經都市更新法定程序，縮短審核時間，給予的容積獎勵可當作經費來源，若民眾想評估自家住宅是否能申請更，只要有15人聯署申請，市府也會派員到社區講解。

信義房屋企研室協理蘇啟榮認為，雙北推出的快速都更方案，多是不得已之下的政策，台北都更曠日廢時，政府又希望透過都更加速市容更新，但這些新政策議題，明顯不如之前的「一坪換一坪」熱門，且容積率不如正常都更模式，對建商吸引力小。

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作者： 鉅亨網記者周康玉 台北 | 鉅亨網 – 2013年12月24日 下午8:35

今年法拍市場還是撿便宜的好地方，根據實價揭露國宅社區交易均價顯示，今(102)年北市多處國宅，包括大安區正義國宅、大安國宅，信義區忠駝國宅等都有物件出脫。其中，正義國宅二拍一坪67.4萬出脫，單價低於市場均價13%；而屋齡較新的平安新村更在三拍上演31封標封搶標的盛況，顯見法拍市場仍吸引投資客關注。

今年7月23日正義國宅5樓，權狀34.1坪，二拍拍出2,300萬，換算每坪單價67.4萬，低於市場行情13.59%。另外，大安國宅的大樓區也在五月份拍出，首拍就吸引5封標單競標，最後以73.2萬出脫，低於市場行情約2.4%。

台灣房屋高資產中心執行長邱太煊表示，法拍市場的「一拍」價格通常是法院委託估價師依市價鑑價而定，「一拍」拍出的產品物件品質通常很不錯，因此大安國宅首拍就吸引5封標單競標，顯見法拍市場可撿到寶；到了「二拍」來到市價的8折左右，「價格」成為吸引投資客進場的關鍵，像正義國宅以低於市價13.59%出脫，足見法拍市場還是可以撿到便宜。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，大安及信義兩區的國宅因為地段優越、供給稀少，總價三千萬有找，對於關注大台北房市的民眾而言， 可說是投資自用兩相宜，若底價符合市場行情通常都是秒殺。

此外，松山區的平安新村屋齡不滿5年，不但位於民生社區範圍內公園林立、環境單純，生活機能也很好，三拍底價2667萬、每坪不到50萬，吸引31個標封搶標，最後以衝上拍4240萬拍出，比101年4月首拍流標時的底價4165萬還要高，顯示今年民眾對於國宅產品的接受度大幅提高，出價毫不手軟。

至於文山區的隆德國宅和萬隆國宅，因為步行距離捷運萬隆站都在10分鐘以內，附近也不乏學校、公園、市場，房市表現都相當穩定，成交單價多在每坪48-57萬左右。

彙整今年北院拍出的國宅低於市場行情，還有信義區忠駝國宅以每坪70.6萬拍出，低於行情7.11%、松山區的平安新村每坪拍出74.5萬，低於行情0.67%，以及文山區的隆德天下在5月份三拍一戶5樓產品，寫下單價「4」字頭的優惠價格。

邱太煊分析，法拍市場的確可撿到CP值高的物件，不過法拍市場若一旦拍下，除了2成保證金外，尾款必須以現金補足，一般向銀行代墊利息約6.3%及手續費，這些都是法拍衍生的成本，所以投標人還是要仔細精算，免得周轉困難

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民視 – 2014年1月25日 下午3:00

位在台北市的南港國宅，原本由北市府都發局管理，但2012年轉型自主大廈管委會失敗，高達2億元管理基金就被凍結，社區保全、清潔員也被欠薪2個月，從今明兩天開始罷工，引發住戶擔憂。

南港國宅的住戶騎車回家，還得自行拿感應卡才能通行，看看外頭警衛室空蕩蕩，不見保全蹤影，只剩下少數的清潔人員在掃地，但今天工作結束後，明天他們也不來了，因為管委會已經2個月沒給薪水了。

南港國宅清潔員：「我現在就怕年關難過，因為大家有的要付房租，有的眼看下個月房租要付了，有的付不出來生活出問題。」

南港國宅住戶：「周遭的保全也沒了，那這樣會牽扯到住戶的安全。」

南港國宅住戶：「我們也繳交了管理費，那今天這樣局面（付不出薪水），說實在話是大家都不願意的。」

南港國宅1713戶，每月繳交300元管理費，照理說有近8000萬元基金，加上北市府提撥的2億管理基金，付員工薪水應該綽綽有餘，但自從100年住宅法通過，101年都發局不再輔導國宅，102年南港國宅遲遲沒成立新的大廈管委會，雖然去年底跟今年初開過兩次會，但不是因為人數不足，就是因為大廈規章無法訂定而流會，空轉至今，基金因此被凍結，讓住戶很擔憂。

南港國宅住戶：「從101年12月30號實施住宅法之後，他（都發局）就叫我們去找建管處，他（建管處）就跟我們講說，我們轉型成功之後才歸他管，所以在這部分就變成，兩邊踢皮球踢來踢去。」

管委會舊召集人鄭孝先：「建管處給我們回答是，我們規約雖然沒通過，但按照內政部的解釋函，管委會還是可以成立，我們預計年前就會發會議通告，那會議通告發出來之後，可能在年後一開年之後，我們就召集委員會，那當然這事情要解決，還必須委員會能夠成立。」

新的管委會能不能成立，還是未知數，住戶就要求，北市府相關單位，要盡快介入協調，否則不只南港國宅社區安全亮紅燈，管委會恐怕也將會持續難產。(民視新聞 蔡嘉恩、陳殿典 台北報導)

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民視 – 2014年1月23日 下午8:02

台北市有14處國宅在住宅法修正後，都轉為一般住宅，必須自行成立管委會，但像有1700多戶的南港國宅，卻因為新管委會遲遲無法成立，8000多萬基金遭凍結，保全及清潔人員已經2個月領不到薪水，為了表達抗議，保全們決定上班到明天就不幹了！

電梯一出問題，保全立即掌握，解除危機，牆上300多個螢幕，24小時有人監看，就是要維護南港國宅1700多戶住戶的安全，但現在傳出因為新的管委會遲遲沒成立，領不到薪水，保全24日過後就要集體不幹了。

保全人員和清潔人員，表情很無助，南港國宅聘僱的保全人員，行政人員和清潔人員總共有40位，他們從12月就沒領到薪水，過年前遇到這種狀況，顯得格外悽涼。決定罷工抗議，但很多住戶都還不知道這個消息。

住戶擔心不是沒有道理，放眼望去10幾棟高樓，一望無際的地下停車場，和52部電梯，以及車道入口的管理室，無人看管和清潔，後果難以想像。

礙於法規，確定不能先行撥款發薪，都發局也很無奈，管委會一日不成立，南港國宅就只能擺著爛。(民視新聞王義仲、張匡皓台北報導)

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東森新聞 – 2014年1月23日 下午6:43

南港專案國民住宅，轉型為一般租售宅，但新的管委會卻在轉型期間面臨難產，造成管委會才能動支的管理費八千多萬和管理基金2億元，現在遭到凍結，造成社區保全、行政及清潔人員薪水積欠兩個月，年關將至還要面臨失業問題，原本負責管理督導國宅的北市都發局，礙於法規無法積極介入。

走進電梯口、佈告欄，南港國宅到處看得到這個通告1月25號，社區保全22名全停工，就是因為管委會難產八千多萬管理費無法動支，社區約聘人員整整被欠了兩個月薪水，5位行政人員、22名輪值保全，還有12位清潔工，50部社區電梯機電維護，履約費用積欠約300萬，管委會若能順利產生難題有解，但1713名住戶意見難有共識。

問題關鍵除了八千萬，還有當時政府提撥2.5%管理基金約2億鉅款，住戶說前主委黃永貴把基金專戶掛自己名下，再加上管委會成員任期早就失效，正當性也備受質疑，都發局總工程師高文婷：「尤其以往曾經有主委的管理方式，不是太好，所以大家導致互信基礎比較薄弱，那我們還是會積極協助他們。」公部門沒法介入已經轉型私有財的出售專案國宅，現在管委會停擺，不僅住戶遭殃、遭欠薪水，成了最無辜的受害者。

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作者： 陳佳雯 | TVBS – 2014年1月23日 上午11:26

年節將近，但南港國宅卻出現清潔人員跟保全領不到薪水的狀況，原來是南港國宅轉型為一般社區後，新任管委會一直未達成立人數，在流標情況下，先前的管委會把8千多萬管理費凍結，導致這些臨時雇員已經2個月沒薪水，現在這些警衛保全等不到年終，只好設下停損點，決定明天開始不做了。

每天認真打掃社區每個角落，但是已經2個月沒薪水，年關好難過，只好先設下停損點，明天不做了。保全：「大家共識就是先不要做，不然兩個月沒發薪水，也沒人給出時間，年終不敢奢望。」去年底南港國宅轉型為一般社區，沒想到因為前任管委會任期屆滿，市府都發局在還沒票選出新的管委會前，先行凍結了8千萬元的管理費，兩個月來管委會一再流標，2億多的國宅基金也被凍結，讓30多位清潔人員跟保全們成了人球，只能被欠薪，現在就要過年，保全人員大罷工，社區門戶洞開，誰來顧門，南港國宅李1700多戶住戶難免憂心。住戶：「連保全都沒有了啊，還是有保全比較好吧，他會有一個人出來，只是要訂出日期，ok了就會貼公告。」面臨清潔人員跟保全無薪可生活的狀況，市政府表示，會持續「協助」讓社區盡速成立管委會，不要讓這些人難過年。

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