地價稅

作者： 黃琮淵╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月22日 上午5:55

中國時報【黃琮淵╱台北報導】

台灣房價見回不回，究竟是誰惹的禍？前中央銀行經濟研究處處長施燕日前投書《工商時報》，直指元凶就是資金過多、利率太低，以及房地產稅制；此外，優惠房貸會誘導民眾被高房價套牢，不是一個好的政策選項。

施燕曾任央行經研處處長，地位等同「央行首席經濟學家」，更曾被視為是央行總裁接班熱門人選，這篇投書一出，引人側目。由於內文直指利率政策失當，槓上老東家央行，在央行內部同樣引發軒然大波。

施燕直言，房價飆漲是因資金過多、利率太低。過去10餘年的低利率政策，固然是為了刺激經濟成長或維護金融安定，但持續太久，終將游資引往高報酬、高風險的投機活動，央行雖已限制特定地區或高價位住宅房貸成數，但只要游資仍多，就會轉戰其他地區或中低價位房地產，很難終止房市炒作。

施燕表示，或許有人擔心採行緊縮性貨幣政策，會影響其他市場或產業，甚至擔心一旦利率回升，房價回跌，會引發房貸違約，拖累銀行，但若任由低利率繼續下去，未來風險恐將會更高。

施燕建議，央行應逐步拉高利率，讓房價小幅向下修正。尤其美國經濟好轉，量化寬鬆措施開始減碼，台幣趨貶，或可增加外需，彌補內需因升息所受到的負面影響。

除利率政策之外，施燕也對房地產稅制提出建言，認為應改善稅基偏低病灶。施燕說，去年全國公告地價約為正常交易價格的20％，房屋評定現值也只有造價成本的20％至25％，由於兩者明顯低於市價，以致地價稅與房屋稅負太輕，有利於囤地囤屋。

而在房價過高時，施燕認為政府若要引導房價向下修正，應檢討優惠房貸政策，因優惠房貸會誘導民眾被高房價套牢，不是一個好的政策選項。至於出售政府興建的低價住宅給年輕人或中低收入戶，畢竟數量有限，宜全數以租代售，等房價回跌後，租屋者自然會以合理市價購屋。

施燕強調，無論今年房價走勢如何，長期低利率問題與不動產稅制改革，是政府施政宜積極面對的議題，而銀行與房貸借款人均應提前做好利率回升、房價回跌的風險管理。

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作者： 韓上棆 | TVBS – 2014年2月20日 下午6:50

跟建商合建蓋房子，契約可得看清！律師提醒，契約書中必須記載保證金，避免建商違約，民眾求償拿不到錢，另外要小心，有些不肖建商把地主保留戶，用比較差的建材，房屋品質差，或是把「土地持分」灌水，讓地主多繳地價稅，要避免糾紛，最好要求建商付履約保證金，讓第三方幫忙監督！來到台北市臨沂街，小巷子慢慢蓋起豪華大樓，大理石外牆，門面氣派，一旁新建案，工人加快手腳施工，大吊車將鋼筋吊起，蓋房加快腳步，最近，更傳出有建商看上附近的老舊公寓，15年前800萬的房子，售價瞬間漲了5，不論都更或合建，這張契約書，屋主和地主可得看清楚。

過去，曾有建商在合建契約書，偷偷動手腳，擔保規定只要求確實施工、注意安全和負擔建造成本，卻沒有寫清楚保證金是多少，明明建商違約，民眾可以沒收保證金，但究竟賠多少錢沒寫，爭吵不停，鬧上法院！正確要像這樣，2千萬保證金，白紙黑字寫清楚。律師周武榮：「建商的保證金並沒有載名，但是在違約的狀況下，卻寫明說，建商違約地主可以解除契約，並沒收保證金，但是沒收保證金的金額是多少呢？等於是零。」不論都更還是合建，一般來說，屋主要不是選擇保留幾戶自己用，就是把蓋好的房子交給建商賣，雙方訂契約拆帳，合約書沒註明清楚，風險跟著來，像是把多一點的土地劃分給屋主，結果地價稅每年繳得比其他鄰居多，或者建商在材料動手腳，屋主選的房子用比較差的建材。律師提醒，最好的方式就是繳交一筆履約保證金給建築公司或銀行，讓他們一起幫忙監督建商，否則契約裡的魔鬼細節一疏忽，求償無門！

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自立晚報 – 2014年2月7日 下午10:45

(記者孫于茜台中報導)

臺中市政府地方稅務局公布100至102年稅收統計，過去3年課稅收入逐年成長，從100年的315億5,657萬元、101年的338億9,001萬元，到102年創新高為392億6,302萬元，反映臺中市經濟環境蒸蒸日上，蓬勃發展。

稅務局進一步指出，稅收屢創新高主因是臺中市多項重大公共工程陸續規劃、完工，營造為全球智慧型城市及國際宜居城市，帶動地方房地產交易熱絡。此外，該局也致力於維護租稅公平清理欠稅，徵收欠稅9億1,637萬元，更大幅提升稅收的成長。

稅務局也說，102年地方稅課收入比預算數377億4,946萬元，超徵15億元1,356萬元，除房屋稅、使用牌照稅外，超徵稅目計有土地增值稅、地價稅、契稅、印花稅及娛樂稅，其中土地增值稅及契稅與房地產交易熱絡息息相關。(自立晚報2014/2/07)

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中央社 – 2014年1月22日 上午7:07

（中央社記者韋樞台北22日電）根據2013年第4季國泰全國房地產指數顯示，第4季比第3季價漲量穩，比2012年同期價漲量增。學者認為，2014年房價不易樂觀，宜注意基本面變化，勿低估市場風險。

2013年第4季國泰房地產指數顯示，美國量化寬鬆政策緩步退場，奢侈稅小幅修法，央行持續維持低利等利空訊息減輕下，政策上的短期壓力略舒緩；但各界對2014年房市悲觀看法，政府部門對房市泡沫嚴重論點，顯示後市較不易出現樂觀訊息。

房地產指數調查指出，2013年第4季全國房價上漲主要為台中市價格大漲所致，但台北市與新北市價格表現持平，顯示房價泡沫隱憂確實對雙北市造成不小壓力。此外，第4季全國推案規模超過4000億元，近兩年持續累積的案量，加上政策對豪宅交易逐步採取實價課稅，對後市發展產生不小的隱憂。

景文科技大學副教授章定(火宣)表示，從中壢、桃園等地的低價區成交量指數來看，中壢高達847.64，桃園高達 272.84；台中市指數更高達 901，高雄市低價區也有291.59，顯示都市中心房價過高，迫使推案愈來愈往郊外的低價區前進。

章定(火宣)以日本為例，東京、大阪、京都的房市泡沫化之前均曾發生過類似情形，市民住不起市中心，只好郊外發展，形成「都市甜甜圈化」，但是郊外的基礎建設跟不上人口遷移，而都市中心人口負成長後，房價自然調降，於是部份郊外人口移回市中心，稱為「回歸市中心化」。

他認為，五都的低價區成交量指數顯示「都市甜甜圈化」正在成形，不過與數十萬人口的大規模遷徙，還有一段距離，但仍要注意「都市甜甜圈」是否繼續擴大，萬一甜甜圈塌陷時，就是房市災難時刻來臨。

德明財經科技大學不動產系副教授花敬群認為，2014年用話題左右房市的能量變弱，而市場的量價基本變化和社會上對房價負擔能力才會影響房價，再加上2014年底有選舉，地方財政困難，部份會透過調高房屋稅和地價稅來解決，而中央政究竟如何全面實價課稅進而對房市產生什麼樣的影響，值得觀察。

國泰建設協理陳仁澤表示，真正的都市化是要有重大建設和產業配置計畫，才能促進都市繁榮，近 10年雙北市房價翻漲 140%，桃園漲 90%，台中漲70%，高雄漲 65%，台南僅漲 50% 居最後；其中台南沒有捷運規劃，房價相對落後。

陳仁澤指出，新北市正在進行的捷運三環三線等於將雙北市和桃園圈在一起，未來可產生極大的經濟動能，提供了外圍房市最重要的交通建設，也為購屋人帶來多元化、較便宜的房價。

章定(火宣)提醒，從 2013 年房市量價俱揚來看，似乎購屋人低估了風險，這也是近年房市大多頭之後必然的展現，大家都有勇氣承擔風險，但千萬不要小看QE 退場所造成的利率升高和熱錢流向，屆時是否還有能力負擔房價和房貸，值得深思。1030122

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中廣新聞網 – 2014年1月15日 下午1:21

一份調查顯示，八成民眾認為房產買賣獲利與稅賦負擔不成比例，五成一贊成全面推動實價課稅，學者建議，內政部現行實價登錄資料「去識別化、去區段化」範圍應再縮小，去除路障，讓房價資訊透明化，才能落實實價課稅。（黃悅嬌報導）

國立台北商業技術學院財稅系教授黃耀輝表示，房價飆漲，主要為金融海嘯後，各國印鈔資金氾濫，遠因則為稅制的不健全，房屋稅、地價稅等持有稅偏低，以台北市兩千萬房產為例，一年房屋稅加地價稅一萬元，還低於一千八百cc汽車牌照稅，不動產持有成本低，導致投資客囤房、囤地；再者，由於未實施實價課稅，不動產交易所得稅較一般所得課稅還低，則造成短進短出炒作現象。

學者指出，內政部實價登錄實施為推動實價課稅奠定基礎，但要具體落實實價課稅，須進一步清除路障。『實價登錄資料在配套完整前，不得做為實價課稅之依據，設了路障，我們認為非常不合理，利益團體壓力，我們認為內政部應將實價登錄去識別化及去區段化縮小。』

對於奢侈稅上路後，房價仍然持續上漲，政策效果遭到質疑，黃耀輝認為，奢侈稅已發揮抑制房價效果，若無奢侈稅，房價至少再漲百分之二十。

　

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自由時報 – 2014年1月5日 上午8:40

〔自由時報記者黃立翔、王凱琳／綜合報導〕新北市新店區公所九十七年（台北縣新店市公所時期）以年租金七十三萬六千餘元向高速公路局租地，卻違約以二百一十八萬元轉租業者經營安和花市，約滿雙雙拒還土地還互推責任，中央告地方索賠，台北地方法院判決應賠償一千多萬元。

租地委託經營花市惹風波

新店區公所副區長張淑芬表示，目前雖然一審敗訴，但區公所認為高公局提出之補償使用金額有所不公，已經委請律師上訴。

高公局總工程司許鉦漳說，這是中央交通單位有史以來第一次控告地方公所「還地索賠」案，希望相關單位引以為鑑。

判決書指出，公所九十七年三月承租國道三號安坑路段高架橋下四千多平方公尺土地，成立安和花市，租約三年，一百年二月底租約期滿，公所要求續租到年底獲允，但雙方洽約期間，有人檢舉公所九十八年就委託瑞虹園藝經營花市，一○一年高公局以違約要求拆花市還地，公所卻推說瑞虹拒搬，既不還土地，也未付租金，高公局提訟要求區公所、瑞虹公司騰空、返還土地，並給付占用期間租金。

公所已上訴 與業者互批

區公所辯稱，當初租約的土地使用計畫中載明「依政府採購法辦理委外經營」，並未違約轉租，且與瑞虹的合約一百年底約滿，後續是瑞虹不法占用。

瑞虹公司主張與公所的委託經營契約不違背公所與高公局的租約，並稱各花農獨立經營，「花農才是占用者」，將責任推給「房客的房客」，瑞虹還提民事訴訟要區公所返還權利金與履約保證金，自認是被公所欺騙的「受害者」，不需負連帶賠償責任。

台北地院法官認為，高公局與新店區公所未簽新約，一百年三月起區公所就無權占用，應拆花市還地。法官也認定，區公所已繳給高公局一百年三月到十二月的租金，因此僅追繳一○一年起的使用價金。

但法官依照九十九年高公局新修訂的「經管公用土地出租或無償提供注意事項」，以申報地價乘以面積乘以年租率五％加地價稅一％，並加算營業稅，法官還重新鑑定，發現面積是五千八百餘平方公尺，非當初租約的四千多平方公尺，年租金暴增到五百三十八萬九千元。

因此判決區公所及瑞虹公司應連帶繳還一○一年不當得利全年五百三十八萬九千餘元，由於是去年十一月判決，還說明一○二年部分採月付，平均每月四十四萬九千餘元，如今已跨年度，等於也要繳全年五百多萬元，兩年加總已達一千零七十六萬元。

算起來，區公所三年賺租金差價也才四百三十五萬元，得不償失。

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