奢侈稅

自由時報 – 2014年2月6日 上午6:11

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕雙北市、台中市等三都1月買賣移轉棟數昨發布，均呈現衰退情形，其中北市僅3202棟，月衰退7.35％，年減15.04％，更是12年來1月移轉棟數次低紀錄，至於新北市、台中市衰退幅度均超過2成。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，1月底碰上春節年假，買氣原本表現便遲緩，加上房價處於高點，是交易量無法放大的重要因素。

全台去年棟數 奢侈稅後新高

昨日除發布三都買賣移轉棟數外，2013年全年買賣移轉棟數也跟著公布，全年約37.2萬棟，年增12.78％，寫下2010年奢侈稅實施後的新高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，去年全年買賣移轉棟數創下3年新高，主因是受惠去年房市交易平穩，以及年底碰上土地公告現值大漲，年前出現一波不小的過戶潮，不過，跨年度來到今年1月，已經度過土增稅調整前的交屋高峰期後，導致1月買賣棟數呈現回落情況。

北市創12年來1月次低紀錄

五都中除台北市以外，2013年其餘四都的移轉棟數都較2012年成長超過1成，若再對照2011年，則可以發現台中市、台南市與高雄市都還寫下近3年的新高，顯示房市呈現「北溫南熱」局面。

至於去年全台新成屋交屋後的第一次登記，光是第四季便高達3.4萬棟，寫下2008年以來的新高，主要是去年底的土地公告現值大幅調漲，市場出現趕交屋的現象，尤其是土地公告現值一口氣調漲24.4％的台中市，去年12月買賣移轉棟數爆出6014棟的大量，不過，今年1月則回歸正常，買賣移轉棟數僅有4431棟，月減26％。

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作者： 唐玉麟╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月6日 上午5:50

中國時報【唐玉麟╱台北報導】

受冷氣團來襲與春節影響，台北、新北與台中市地政局昨公布元月不動產買賣移轉普遍較去年12月下滑，北市移轉量為3202棟（件），小跌7.35％，與去年同期相較更大減15.04％，創下12年來次低；新北市交易量月減20.1％，台中市月減幅更達26.3％，顯示3大都會區元月房市交易量清淡。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，今年春節在1月底，年假前買氣原本就遲緩，再加上台北市房價處於高點，買氣難以加溫，是交易量無法放大的重要因素。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛也指出，今年1月北市房屋交易量月減7.3％，主因是民眾準備過年，以及連續寒流來襲，影響購屋者外出看屋意願，美國QE減碼逐步退場也讓買方呈現觀望。

另新北市1月房屋買賣移轉棟數為6,007戶，較去年12月減少1,511戶，月減20.1％。台中市1月為4,431戶，較去年12月減少1,583戶，月減26.3％。

其中，台北市交易量前3名為中山區、內湖區與文山區；新北市最熱交易區為新店區、雙和地區、板橋區；台中市交易量前3名是北屯區、西屯區與南屯區。

黃舒衛認為，2014年房市是「量平價微漲」格局，實價揭露資訊與房貸優惠將有助房市平穩。

此外，內政部昨公布，去年全台房屋買賣移轉棟數為37.2萬棟，創下奢侈稅後的近3年新高，信義房屋指出，主要受惠於2013年房市交易穩定，與去年底土地公告現值大漲，年前出現一波過戶潮所致。

以區域觀察，去年全台房屋交易量，呈現「北溫南熱」現象，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，去年五都除北市外，其他四都房屋交易量較2012年有10％以上成長率，若與2011年相比，則可發現台中市、台南市與高雄市均創下近3年新高，顯示中南部房市熱度攀升。

此外，去年第4季全台房屋買賣移轉棟數達3.4萬棟，創下2008年以來新高，主因是去年底土地公告現值大幅調漲，市場出現趕交屋的現象。

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作者： 劉靜瑀 | 中央廣播電台 – 2014年2月3日 上午9:28

台灣房價居高不下，政府部門一直強調要健全房市，不過，就算2年前課徵奢侈稅，今年又祭出實價課徵豪宅稅，房價問題依舊成為民怨之首。業者分析，2014年底的「7合1」選舉使得房市難以出現明顯漲跌，美國量化寬鬆政策QE緩步退場對房市影響也有限，目前台灣房地產市場屬於資金多且利率低。在這種情況下，專家認為，今年全台房市恐將還會溫和上漲約5%。

◎年底7合1選舉 房市難明顯漲跌

雖然奢侈稅已實行2年多，台灣房價卻依舊居高不下。去年底最新統計也指出，全台房價所得比高達9.2倍，購屋總價達新台幣960.8萬元，2項數字皆創歷史新高。

政府各相關單位過去一年一直強調要「健全房市」，但台灣房價究竟合不合理？年底的7合1選舉是否有助於房價上揚？不動產仲介經紀公會聯合會理事長李同榮分析，從歷史來看，房價對於大選年是個敏感話題，因為除了擔心房價崩盤之外，也怕豪宅價格衝太高，引發民怨，因此7合1選舉成為影響房地產市場的不確定因素之一。李同榮：『(原音)大家都想說大選前會有什變動？大選前後，幾乎房地產不可能大漲或大跌。大選前後，太漲了，民怨升高，政府就有政策出來稍微壓抑，但怕他崩盤，雖然在高檔，更怕他崩盤。基本上，大選前應該是房地產崩盤機會基本上不大，但也怕豪宅(價格)衝太高，又有350萬(央行總裁彭淮南防線為每坪300萬)又被關切後，政策又有動作，可能豪宅被盯的機會比較高。』

◎實價課徵豪宅稅 平息民怨、抑房價

要健全房市，財政部在春節之前祭新招，今年將實價課徵房屋交易所得稅，而且首先鎖定雙北市去年成交價達新台幣8千萬以上、其他縣市5千萬以上的豪宅，若無法證明原始取得成本，就必須以實際銷售價15%作為房產交易所得。

為何先鎖定豪宅？專家分析，藉由炒作豪宅投資方下手，勢必產生部分嚇阻作用，可對一般房地產市場帶來「降溫效果」，而且從課稅著手，不只增加稅收，還能平息民怨。住商不動產企劃室經理徐佳馨：『(原音)抓豪宅效果好，又可以平息民怨，又有實質收益，是一個相對來講CP較高的查稅標的；看的出來，財政部未來(打房)著墨在稅負部分上面。實價登錄就是總統大選的產物，在年底7合1或者是2016總統大選之前，政府可能就會做一些甚麼事情(平抑房價政策)。』

◎美國QE緩步退場 業者：影響房市有限

美國自2012年實施量化寬鬆QE3政策，隨著就業數據轉好，美國有意在2014年第一季開始讓QE逐步退場。不少人認為QE退場代表利率緊縮，房地產市場也從原本的賣方轉向買方。

不過，李同榮認為外資在台灣的「淨流出高於淨流入」，加上國內資金充沛，因此QE退場對台灣房地產市場的影響有限。李同榮：『(原音)不必擔心外資撤離，因為現在外資在台灣淨流出高於淨流入，所以基本上，外資撤離對我們本國資金來講，目前我個人認為影響有限。基本上，資金部分，QE逐步退場，我覺得對台灣上半年基本上根本一點影響沒有，下半年也許稍有影響，但影響幅度有限。』

房仲業者指出，QE退場，短期間內確實會對市場造成心理影響，不過外資向來多投資在台灣的股匯市，對台灣房地產市場興趣不大。永慶房屋總經理葉凌棋分析，目前歐美資金仍鎖定東北亞地區，被視為從東南亞轉進的基地之一，台灣資金其實一直不虞匱乏，若再加上台灣低利率環境可望延續，今年台灣的房地產將繼續穩健持平。葉凌棋：『(原音)目前QE退場短期間內可能有心理影響，但根據我們研究，台灣本身游資跟資金，外資的投入部分是很少，所以我想QE退場後，匯率部分所受到國際熱錢影響，應該是亞洲地區輕微。』

◎薪資倒退15年 民眾買房難！

根據主計總處1月下旬公布最新薪資統計，去年物價增幅高於整體加薪水準，因此員工實際拿到的平均薪資遠低於15年前水準。到底何時才買得起房子，成為小老百姓心裡最實際的希望。

學者指出，就算少了市場投機跟投資客，讓議價空間加大，這仍不表示全台灣房價都可能下修，因為像是台北市精華地段需求量大於供給，價格依舊看漲。淡江產經系教授莊孟翰：『(原音)表示投機客應該可以少掉，投資的也少掉，之後議價空間會加大，原來膨風價事實上慢慢消風。議價空間加大以後(房價)會下修，下修出現會有跌價問題，較明顯會出現在第二、第三季。膨風價讓它消風10%很有可能，議價空間5%到10%很有可能，但不代表全台灣都這樣，台北市精華地段實在很難。』

莊孟翰坦言，所謂「房價高漲超過所得負擔就是泡沫化」，而且目前市場資金多，加上低利率環境，由此看來，台灣房價泡沫化問題存在已久。不過，業者分析，今年全台房價依舊緩升，就算利率調整，對市場影響力也有限，預估未來房地產價格上漲幅度約在5%左右。

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民視 – 2014年1月24日 下午3:00

政府打房又有動作了！財政部更新豪宅稅規定，雙北市房價超過8000萬以上、其他地區超過5000萬豪宅，要是沒有舉證成本，5月報稅就要認定售價的15%為獲利所得，以帝寶來說前後稅金差了4.68倍，讓豪宅住戶相當不滿，認為這麼做不公平！

帝寶住戶：「不能因為，地價漲你就要漲（稅金），我覺得這樣不合理。」

帝寶住戶氣得跳腳，因為政府針對豪宅課稅，又有新招數，財政部宣布，今年5月起，雙北市房價超過8000萬；其他地區超過5000萬的豪宅交易，要是沒有舉證成本，就要認定售價的15%，作為獲利所得，未來豪宅稅，將會提高2~3成左右。

民眾：「稅責上來講，不管你賺多賺少，大家應該都要差不多，這應該的，理論上應該要平等。」

民眾：「有沒有必要是另外一回事，但是我覺得不見得，政府可以真的打到這個階層的人。」

能不能打壓投資客，實際來試算一下，以總價3億元的帝寶為例傳統算法，以建物核定契價800萬為基準，乘上財產交易所得和個人綜所稅後，只要繳153.6萬元，但新法上路後，依照建物比例1億2千萬，乘上15%和40%的綜所稅後，稅金提高到720萬，前後差了4.68倍。

房產顧問葉國華：「對於想藉由投資豪宅，來炒作房地產賺錢的行為，應該會得到一些壓抑，因為過去這樣的稅，基本上政府是課不到稅的，新北跟台北市，超過8000萬的戶數，應該會超過1萬戶左右。」

課稅小組一路追溯到民國98年，光是雙北市總價超過8千萬的戶數，就有1萬戶左右，再加上其他縣市豪宅物件，數量更驚人，政府用「稅金」打壓房價，能不能奏效，超越奢侈稅，得靠時間證明。(民視新聞王嘉琳、呂炯緯台北報導)

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中央社 – 2014年1月24日 上午7:33

（中央社記者韋樞台北24日電）新莊副都心中央合署辦公大樓13個部會及附屬機關陸續進駐後，建商估計，大約2000名公務員開始考慮在新莊購屋，多鎖定2、3房總價約2200萬元到3000萬元的住宅標的。

新莊副都心中央合署辦公大樓13個部會及附屬機關，最後進駐的文化部到位後，3500位公務員每天通車到新莊上班，帶動當地商圈加速成熟，連帶使當地已推案的新住宅產品變成搶手貨，

鄉林不動產研究室表示，後奢侈稅時期為迎合自住型首購需求，新北市不少建商紛紛搶蓋低總價小宅，新莊副都心中央合署辦公大樓啟用後，小宅市場更加活絡，估計約有2000名公務員開始考慮就近在新莊購屋，但礙於購屋預算，大多鎖定2、3房40、50坪左右住宅，總價2200萬元至3000萬元標的。

鄉林不動產研究室發現，新莊副都心建案多、產品多元化，目前各主要建案接待中心每週來客數約20至35組，洽詢30至45坪新成屋者占46%；60坪以上中大坪數建案，則以口袋深的在地自營商置產、換屋為主力，約占27%；80坪至百坪，甚至更大的坪數，比率約23%。

再從已成交或已交屋客戶群分析，在地換屋族固然占成交客戶比重5、6成，但來自台北市中正區、大同區及松山區等地的跨區購屋客，也占了近3成。這些跨區購屋客看中新莊副都心公園多、公共設施完整，移居到新莊區，居住尺度變大、視野也不同。 1030124

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作者： 王妙琴 | 中時電子報 – 2014年1月24日 上午5:50

工商時報【王妙琴】

政府近期打房一波接著一波，繼奢侈稅之後，又計畫對豪宅加重課稅，台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘認為，這些打房措施，對壓抑房價都沒有意義，他建議政府：「應將合宜住宅政策全台化」，才是抑制房價飆漲、釜底抽薪的辦法。

台灣房價飆漲，首購族、年輕人買不起房，造成民怨四起。魏嘉銘強調，其實政府只要能解決首購族及年輕人住的問題，豪宅或置產型高價產品回歸市場機制，台灣房市根本就不是問題！

以奢侈稅為例，課徵奢侈稅不會讓房價下跌，只會讓市場不活絡，甚至變成有錢人的遊戲。畢竟有錢人「口袋深」，多放幾年對他們影響不大，反而等年限屆滿了，成本又加上去，坐收漲價的好處。

魏嘉銘表示，政府在台北推動合宜住宅，確實收到不少成效。如果合宜宅比重能達到整體房市的1/3，中南部積極釋出台糖土地，並交由民間來蓋，合宜宅房價並控制在每坪10萬至12萬元，那麼多數年輕人就能一圓購屋夢，房價更不會飆漲。

另外，政府推合宜宅，也不宜再取名「國民住宅」，否則會影響民眾購屋意願，未來房價易跌難漲。

據統計，全台平均一年約有40萬戶房屋買賣移轉，其中30％、約12萬戶為首購族群。魏嘉銘說，政府只要能夠推出6萬戶合宜住宅，其中台北縣市占2.5萬戶，中南部占3.5萬戶，就能夠有效解決首購族買不到房子，以及房價不斷飆漲的問題。

以台中市為例，一年只要推出5,000戶合宜宅，再透過BRT快捷巴士系統，延伸到沙鹿、梧棲或大肚等地區，不但可以帶動區域繁榮，抑制市區房價飆漲，也能讓台中市由單核心變為多核心發展，一舉數得。

魏嘉銘強調，其實年輕人不必一窩蜂往市中心擠，等收入逐漸穩定、有一定積蓄後再換屋，改善居住與生活品質也不遲。

上述的合宜住宅，在先期數量會有不足之感，但只要政府持續推動，釋出適當土地，進行合宜好宅開發，全省推動後，假以時日，也會達到民眾期待的心願。畢竟一般建商也會因應民眾期待，尋找更便宜的土地，以達到市場需求。

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作者： 洪正吉╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年1月23日 上午5:50

中國時報【洪正吉╱台北報導】

政府打房動作頻頻，不過，匯豐證券出具最新營建報告指出，悲觀氣氛並未影響房價，尤其是在台北市，預估今年全台房市交易量將與去年持平，但價格仍可能小幅攀升3％~5％。

匯豐證券建議，此時可選擇具品牌知名度、獲利穩健、並有高現金殖利率的標的，個股看好華固(2548)、冠德(2520)和國建(2501)，目標價分別為105元、50元和28元。相對的，看壞長虹(5534)和台肥(1722)獲利表現，目標價75元和65元。

至於今、明年每股稅後盈餘(EPS)，匯豐證券預計華固為10.48元、10.99元；冠德為7.76元、7.68元；國建為2.12元及1.03元。

行政院長江宜樺日前藉宣布新版地政士法將提覆議，宣示政府打擊炒房決心。據了解，此舉已引發地政士不滿，地政士公會已展開串聯，預計下周一(27日)集結立法院抗議。相對的，國內房價仍然聞風不動。

匯豐證券表示，2011年奢侈稅上路後，2012年適逢總統大選，台北市房屋成交量雖然銳減21~23％，但價格卻逆勢上漲7~10％，原因就在於台北市的供給量有限，房價因而沒有下跌壓力。

匯豐證券認為，年底又將選舉，政府為了讓房市冷卻，陸續釋出抑制炒房訊息，但效果將僅止於影響交易量，即使如此，今年全台房市交易量還是和去年持平，但價格可能小幅上漲3~5％。

匯豐證券也表示，未來2到3年利率趨升及QE逐步退場，已是眾所皆知的事，預料建商會推出自用產品以吸引自住買方。台灣以公告現值做為課稅基礎的方式，也會持續吸引有錢人購屋置產，規避贈與稅。

摩根台灣金磚基金經理人葉鴻儒表示，QE退場與未來利率走升預期仍會干擾營建股走勢，但美國聯準會已明確宣示低利率政策不變，短線利率政策轉向機會不高，加上今年不動產價值將改採市價法入帳，營建及資產股可望添利多題材。

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自由時報 – 2014年1月23日 上午6:10

〔自由時報記者林美芬／台北報導〕顏炳立在台灣房產圈算是「典型名嘴」，他批新北市房價的快速起漲成了「群魔亂舞」，對政府政策直言︰「怎麼會有這麼笨的政府？」房市多空看法上，又跟台北市副市長張金鶚互槓，是房產圈著名的「多頭總司令」。

顏炳立講話速度跟他腦袋反應一樣快，對房市看法經常是獨到且有趣，尤其擅長將冷硬的房市觀點，轉化成有趣的比喻，並以「直批」房市及政府政策聞名，成功博取媒體版面。

早在五、六年前，國內房市還在起步階段，顏炳立就成功將新加坡的不動產公開拍賣制度引進台灣，透過舉牌叫價競拍，帶動台灣不動產買賣熱度，吸引投資者目光；而土地及房產拍賣一波接一波舉辦，也讓戴德梁行台灣分公司業績嚇嚇叫。

三、四年前，台灣房市進入快速起漲，多空論戰四起，最著名的，就是顏炳立與當時還是政大教授的張金鶚展開「多空對辯」。顏炳立看好房市多頭，在資金行情的助長之下，斷言房價將再往上看；張金鶚則認為，在房價所得比不合理、總體經濟不佳的前提下，很難支撐房市續強，尤其是奢侈稅實施，台灣房市更進入十字路口。

等到奢侈稅實施，房市交易量急縮，顏炳立直批︰「怎麼會有這麼笨的政府？」但他認為，房價頂多跌個十到十五％，很快將會再起；張金鶚卻認為，房價很可能下跌到三成，兩人的精采論戰交鋒，至今仍膾炙人口，讓人津津樂道。

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中央社 – 2014年1月22日 上午7:07

（中央社記者韋樞台北22日電）根據2013年第4季國泰全國房地產指數顯示，第4季比第3季價漲量穩，比2012年同期價漲量增。學者認為，2014年房價不易樂觀，宜注意基本面變化，勿低估市場風險。

2013年第4季國泰房地產指數顯示，美國量化寬鬆政策緩步退場，奢侈稅小幅修法，央行持續維持低利等利空訊息減輕下，政策上的短期壓力略舒緩；但各界對2014年房市悲觀看法，政府部門對房市泡沫嚴重論點，顯示後市較不易出現樂觀訊息。

房地產指數調查指出，2013年第4季全國房價上漲主要為台中市價格大漲所致，但台北市與新北市價格表現持平，顯示房價泡沫隱憂確實對雙北市造成不小壓力。此外，第4季全國推案規模超過4000億元，近兩年持續累積的案量，加上政策對豪宅交易逐步採取實價課稅，對後市發展產生不小的隱憂。

景文科技大學副教授章定(火宣)表示，從中壢、桃園等地的低價區成交量指數來看，中壢高達847.64，桃園高達 272.84；台中市指數更高達 901，高雄市低價區也有291.59，顯示都市中心房價過高，迫使推案愈來愈往郊外的低價區前進。

章定(火宣)以日本為例，東京、大阪、京都的房市泡沫化之前均曾發生過類似情形，市民住不起市中心，只好郊外發展，形成「都市甜甜圈化」，但是郊外的基礎建設跟不上人口遷移，而都市中心人口負成長後，房價自然調降，於是部份郊外人口移回市中心，稱為「回歸市中心化」。

他認為，五都的低價區成交量指數顯示「都市甜甜圈化」正在成形，不過與數十萬人口的大規模遷徙，還有一段距離，但仍要注意「都市甜甜圈」是否繼續擴大，萬一甜甜圈塌陷時，就是房市災難時刻來臨。

德明財經科技大學不動產系副教授花敬群認為，2014年用話題左右房市的能量變弱，而市場的量價基本變化和社會上對房價負擔能力才會影響房價，再加上2014年底有選舉，地方財政困難，部份會透過調高房屋稅和地價稅來解決，而中央政究竟如何全面實價課稅進而對房市產生什麼樣的影響，值得觀察。

國泰建設協理陳仁澤表示，真正的都市化是要有重大建設和產業配置計畫，才能促進都市繁榮，近 10年雙北市房價翻漲 140%，桃園漲 90%，台中漲70%，高雄漲 65%，台南僅漲 50% 居最後；其中台南沒有捷運規劃，房價相對落後。

陳仁澤指出，新北市正在進行的捷運三環三線等於將雙北市和桃園圈在一起，未來可產生極大的經濟動能，提供了外圍房市最重要的交通建設，也為購屋人帶來多元化、較便宜的房價。

章定(火宣)提醒，從 2013 年房市量價俱揚來看，似乎購屋人低估了風險，這也是近年房市大多頭之後必然的展現，大家都有勇氣承擔風險，但千萬不要小看QE 退場所造成的利率升高和熱錢流向，屆時是否還有能力負擔房價和房貸，值得深思。1030122

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作者： 鉅亨網記者黃佩珊 台北 | 鉅亨網 – 2014年1月22日 上午9:45

全台灣新推案價穩量增，但台北市新推案房價卻連續2季下滑，去年第4季季減0.13%；新北市預售、新成屋房價也季減0.47%，而台中去年第4季季漲13.38%。全國房價上漲主要為台中市價格大漲所致，但台北市與新北市價格表現皆維持平，顯示房價泡沫隱憂確實對雙北市造成不小壓力。

國泰建設與政大房地產研究中心發布去年第4季國泰房地產指數，並指出，在美國量化寬鬆政策緩步退場，奢侈稅修法幅度可能縮小，央行持續維持低利等利空訊息減輕下，政策上的短期壓力略見舒緩；但各界對明年房市偏向悲觀的評估，以及政府部門對房市泡沫嚴重論點，亦顯示後市較不易出現樂觀訊息。

此外，本季全國推案規模超過4000億元，近2年持續累積的案量，加上政策對豪宅交易逐步採取實價課稅，對後市發展產生不小的隱憂。

國泰建設與政大房地產研究中心調查顯示，去年第4季全台推案量高達19531戶，季減19.8%，但比起前年同季推案量增加24.1%，全台推案金額更高達4015億元，推案金額年增幅32.2%。全台新推案均價每坪29.76萬元、季漲6.39%，價穩量增。

但就各地區而言，台北市新推案房價卻連續2季下滑，去年第4季房價為每坪81.25萬元，比起第3季每坪81.35萬元，季減0.13%；新北市預售、新成屋房價每坪41.89萬元，比起去年第3季的42.09萬元，下滑0.47%。

中南部房市微幅升溫，台中去年第4季新推案房價每坪20.04 萬元、季漲13.38%，桃竹地區每坪約21.67萬元、季漲3.19%，台南、高雄房價每坪各為13.81萬元、18.38萬元，季增0.37%、6.81%。

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