買房

NOWnews – 2014年2月12日 上午9:58

記者顏真直／台北報導

全台房價高檔不墜，加上未來房市波動，買方心態出現變化。房仲業彙整實價揭露資料， 去(2013)年上半年與下半年5大都會區的購屋總價、單價以及坪數發現，全台平均購屋總價最高的台北市，買方去年下半年購屋總價，相較上半年減少119萬，顯示部分台北市購屋民眾，寧願減低總價，購買較小坪數住在台北市。不過，鄰近台北市的新北市、桃園縣，下半年購屋總價則墊高40萬以上，估計是輕移民效應，帶動原為台北市買盤，轉向周邊區域買房。

有巢氏房屋總經理劉炳耀表示，近期買方考量未來房市波動，出價轉趨保守，加上賣方物件有增加現象，建議釋出物件的屋主開價要符合市場期待，才能順利獲利了結。另外也建議消費者，在通勤時間接受範圍內，可考慮跨區域或縣市購屋，以時間換取金錢或空間，如桃園有升格、交通議題等重大議題等區域，都是購屋輕移民的首選區域。

有巢氏房屋彙整5大都會區的實價揭露資料發現，台北市買方去年下半年的購屋總價為2067萬，與上半年的2186萬相比，購屋總預算減少119萬，顯示台北市部分買方將購屋總價門檻下降，選擇較小坪數居住空間，而台北市下半年可購得坪數，相較上半年減少2.4坪。

至於台北市輕移民比例高的新北市與桃園縣，去年下半年購屋總價分別是1078萬、772萬，為台北市購屋總價5成甚至不到，且去年下半年相較上半年，新北市以及桃園縣的買方購屋總價皆增加40萬以上。

劉炳耀表示，新北市與台北市僅一橋之遙，受到北市房價高漲影響，已成為「由小換大」的北市換屋族青睞的區域，移居新北市的買方對於住宅環境的要求，尤其注重「生活機能佳、交通便捷、住居質感」三大條件，因此偏愛板橋、新店等地，且新北市房價相較於台北市而言，仍屬買得起的區域。而桃園縣擁有升格、機場捷運線等利多因素，此兩大都會區吸引許多台北市買方輕移民看屋，購屋總價相對增加。

另外，觀察中南部都會區購屋總價變化，發現台中市以及高雄市購買總價相對北部平緩！台中市去年下半年平均購屋總價813萬，相較上半年購屋總價821萬，總價微幅減少8萬。

高雄市去年上下半年的平均購屋總價皆維持711萬水準，但可購得坪數減少1.4坪。劉炳耀指出，中南部房價總價仍低，故價量穩定，未來還有建設題材，可購買的坪數最大、最幸福，因此買方不須過分擔心。

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作者： 文／王柔雅、林洧楨 | 財訊雙週刊 – 2014年2月12日 下午1:02

高房價蟬聯民怨之首多年，政府頻頻祭出一連串打房政策，房價卻不降反增。究竟民眾期盼的居住正義該如何落實？台北市副市長張金鶚、長虹建設董座李文造、鄉林建設董座賴正鎰各持不同看法，掀起激烈論戰。

國內房地產市場歷經十年大多頭，囤地炒房、投資炒作問題不斷，從內政部、財政部、中央銀行到各縣市政府，接連推出打房政策，但始終無法實現民眾期待的居住正義。全面性的稅制改革、實價課稅被視為調控房市的終極藥方；但由於牽涉層面甚廣，政府至今不敢決策，使得高房價問題依然高居民怨之首。

為此，本刊分別專訪高房價重災區台北市副市長張金鶚、重量級房產大老長虹建設董座李文造，以及新官上任的商總理事長、鄉林建設董座賴正鎰，剖析居住正義如何落實？

賴：打房將造成量縮效應 張：實價課稅才是合理機制

記者問（以下簡稱Q）：稅制改革被預期將朝往實價課稅方向，若成真，對房市有何影響？

李文造答（以下簡稱李）：對上市櫃公司來說，一直都是實價課稅，還雙重課稅。建設公司買房產，房屋部分獲利得繳營利事業所得稅，土地部分雖然只要繳增值稅，但所有獲利到了要分配盈餘時，還要再課稅一次，這不是雙重課稅嗎？政府說要把公告現值調高到接近市價的九成，也就相當於實價課稅，對上市公司影響不大。但對民眾來說，稅負成本會增加不少，預估會直接衝擊民眾購屋意願，買氣滑落，也會間接影響到建商和房地產市場。

賴正鎰答（以下簡稱賴）：一定會產生類似證所稅量縮效應，而且還會更嚴重。當年財政部長王建煊下台，就是為了實價課稅，如果國民黨讓實價課稅法通過的話，百姓會唾棄這個政黨，一定會被輪替掉。就像證所稅把股市打下來後，到現在為止，金管會主委曾銘宗一天到晚要拉也拉不起來。所以政府要讓房地產恢復正常的市場交易，每天打壓，這叫扭曲市場正常交易，應該停止。

針對各地預售屋，政府已經選擇性做實價課稅，甚至加罰三、五倍的錢，嚴重影響購屋意願。此外，還快速大幅調高公告現值，例如鄉林在新北市新莊區的鄉林淳青、淳風兩案，繳了將近10億元的增值稅，還多調了五倍公告現值，政府這樣一邊增加業者成本，一邊又要打壓房價，這是不對的，居住不正義的第一個元凶就是政府。

張金鶚答（以下簡稱張）：實價課稅是應該做的，這才是比較合理的機制，房屋稅制沒有改變，現在的投資炒作風氣就無法抑制，只會永遠惡性循環。推動實價課稅有利健全地方財政和房地產市場。但是實價課稅不是要全面加稅，自用住宅與非自用住宅交易課稅應做出差異化，針對非自用住宅稅基與稅率都要調高。

有人主張實價課稅會墊高成本，反而讓房價降不下來，但要知道，價格是由買賣雙方決定，如果賣方轉嫁成本，把價格拉抬高到很不合理，買方可以選擇不買，到時沒有人買，賣方撐不住自然得降價，房價就會下修。

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作者： 陳宥臻╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月12日 上午5:50

中國時報【陳宥臻╱台北報導】

財經立法高峰會昨探討都市更新和住宅政策，長虹建設（5534）董事長李文造表示，反對政府圈地用以開發新市政或土地重劃；並反對合宜住宅，因為就算半價賣，中低收入戶仍舊買不起，應提供只租不售的社會住宅。

戴德梁行不動產估價事務所所長楊長達指出，要讓青年買得起房，政府應先補貼租屋，讓青年快點存到錢，然後提供低利率房貸，購買總價700至800萬房子。

李文造昨日砲轟，政府說要都市更新，其實都是假的，只有少數都更是真的，因從參與土地整合到取得建造執照，居然要10多年才能走完。他認為，應該把都更審議的程序和申請建照的流程一樣，縮減至3~6個月，增加都更成功的案例。

李文造表示，反對政府圈地，因破壞生態，且台灣生育率不斷降低，開發新市鎮未來供需會不平衡，政府要做的，應是美化現有手邊的土地，提供土地更新。

楊長達表示，即使規範合宜住宅要10年後才可以買賣，仍嫌不足，建議政府應規定時間到折價由政府買回，由估價師評定價格，才可以遏止合宜宅抽籤買房未來遭到哄抬的狀況。

亞昕國際開發機構董事長姚連地表示，政府將獎勵容積上限砍掉，從30％砍到20％，開發商在容積漸少且土地有限下，供需不平衡，恐使房價衝高；另外土地重劃供給量也不多，例如林口當初以為土地很大，現在在供需效應下，房價一坪從15萬元到最近最高成交每坪50萬元。

內政部次長蕭家淇說，現在政府在捷運站附近推動「增額容積」，比起政府和建商的聯合開發還要好。前者是透過都市計畫新增的容積，歸政府所有，只要談好價格，政府就可賣給開發商。

蕭家淇說，聯合開發常造成數年後政經環境改變後，當年協商的條件被社會詬病。這似乎也暗指「美河市案」造成糾紛。

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ETtoday – 2014年2月11日 上午10:25

記者林信男／台北報導

房價居高不下，想在台北市買房並非易事。根據有巢氏房屋觀察，2013下半年台北市購屋總價，平均比上半年減少119萬元，顯示不少民眾為了住在北市，傾向選購低總價、小坪數住宅，有助帶動小宅商機。

值得注意的是，雖然台北市出現購屋總價減少的情形，不過新北市和桃園縣，2013下半年的購屋總價，則較上半年高出至少40萬元。有巢氏房屋副總經理劉炳耀解釋，台北市房價高，因此不少購屋族選擇當「輕移民」，轉向房價相對友善的新北、桃園買房。

劉炳耀分析，考量到未來房市可能出現波動，近期買方出價轉趨保守，加上賣方物件有增加跡象，因此屋主的開價，應盡量符合市場期待，才可提升順利獲利了結的機率。

對於預算有限的購屋族，劉炳耀建議，在可接受的通勤時間範圍內，可考慮跨區域或跨縣市購屋，以時間換取金錢或較大坪數，例如具有升格、交通建設等利多題材的桃園縣，就是許多購屋輕移民的首選區域。

有巢氏房屋指出，2013下半年，台北市購屋平均總價為2,067萬元；新北市1,078萬元；桃園縣則是772萬元。

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中央社 – 2014年2月4日 下午1:07

（中央社記者王怡文雪梨4日專電）澳洲房價年年高漲，去年一整年各大城市房價平均漲幅達9.8%，今年依舊漲不停，1月份澳洲8大城市房價上漲1.2%，其中墨爾本成為漲幅最大的城市。

RP Data和Rismark所作房屋價值指數顯示，1月份墨爾本房價上漲3.2%，漲幅達雪梨（0.8%）的4倍。但以去年一整年來看，人口最稠密的城市雪梨，全年上漲13.4%，高於墨爾本的11.9%。

但是澳洲各地房價漲跌不一，今年1月份伯斯（Perth）、達爾文（Darwin）的房價都下滑1.1%，布里斯本（Brisbane）、坎培拉（Canberra）微幅上漲0.7%，阿得雷德（Adelaide）則是維持不變。

RP Data研究主任勞里斯（Tim Lawless）指出，雪梨和墨爾本無疑是澳洲整體房價看漲的推動因素，但此兩區未來可能緩步成長。他看好消費者轉而湧向布里斯本這個成長空間較大、房地產投資收益較高的地方。

澳洲近年買房熱潮持續發燒，漲幅之快之大讓人瞠目結舌。2013年2月，房屋拍賣案件總數為1026件，今年2月的拍賣件數，截至目前登記已有1467件，單是2月22日當天就有636件。

34歲的執業律師潘泰（Tai Phan）日前以澳幣102萬5000元（約新台幣2768萬元）買下雪梨市區1間50年來無人居住的小屋，屋內潮濕、地板壞損，加上白蟻侵蝕，屋況不適人居，甚至要再花費澳幣15萬元翻新，才可居住。

這間待價而沽的小屋原先僅13人登記有意購買，沒想到拍賣當天卻吸引約200人前往投標，讓售價直直攀升，最後較底價高出澳幣7萬5000元成交。潘泰事後也對天價購屋感到懊惱，他打算將小屋翻新後出租，自己當個包租公。

Rismark執行長史基貝克（Ben Skilbeck）表示，在墨爾本和雪梨地區不太可能見到房價下跌。他認為人口迅速成長，加上消費者對購屋和房貸的興趣持續不減，近期之內跌幅空間很小。1030204

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作者： 劉靜瑀 | 中央廣播電台 – 2014年2月3日 上午9:28

台灣房價居高不下，政府部門一直強調要健全房市，不過，就算2年前課徵奢侈稅，今年又祭出實價課徵豪宅稅，房價問題依舊成為民怨之首。業者分析，2014年底的「7合1」選舉使得房市難以出現明顯漲跌，美國量化寬鬆政策QE緩步退場對房市影響也有限，目前台灣房地產市場屬於資金多且利率低。在這種情況下，專家認為，今年全台房市恐將還會溫和上漲約5%。

◎年底7合1選舉 房市難明顯漲跌

雖然奢侈稅已實行2年多，台灣房價卻依舊居高不下。去年底最新統計也指出，全台房價所得比高達9.2倍，購屋總價達新台幣960.8萬元，2項數字皆創歷史新高。

政府各相關單位過去一年一直強調要「健全房市」，但台灣房價究竟合不合理？年底的7合1選舉是否有助於房價上揚？不動產仲介經紀公會聯合會理事長李同榮分析，從歷史來看，房價對於大選年是個敏感話題，因為除了擔心房價崩盤之外，也怕豪宅價格衝太高，引發民怨，因此7合1選舉成為影響房地產市場的不確定因素之一。李同榮：『(原音)大家都想說大選前會有什變動？大選前後，幾乎房地產不可能大漲或大跌。大選前後，太漲了，民怨升高，政府就有政策出來稍微壓抑，但怕他崩盤，雖然在高檔，更怕他崩盤。基本上，大選前應該是房地產崩盤機會基本上不大，但也怕豪宅(價格)衝太高，又有350萬(央行總裁彭淮南防線為每坪300萬)又被關切後，政策又有動作，可能豪宅被盯的機會比較高。』

◎實價課徵豪宅稅 平息民怨、抑房價

要健全房市，財政部在春節之前祭新招，今年將實價課徵房屋交易所得稅，而且首先鎖定雙北市去年成交價達新台幣8千萬以上、其他縣市5千萬以上的豪宅，若無法證明原始取得成本，就必須以實際銷售價15%作為房產交易所得。

為何先鎖定豪宅？專家分析，藉由炒作豪宅投資方下手，勢必產生部分嚇阻作用，可對一般房地產市場帶來「降溫效果」，而且從課稅著手，不只增加稅收，還能平息民怨。住商不動產企劃室經理徐佳馨：『(原音)抓豪宅效果好，又可以平息民怨，又有實質收益，是一個相對來講CP較高的查稅標的；看的出來，財政部未來(打房)著墨在稅負部分上面。實價登錄就是總統大選的產物，在年底7合1或者是2016總統大選之前，政府可能就會做一些甚麼事情(平抑房價政策)。』

◎美國QE緩步退場 業者：影響房市有限

美國自2012年實施量化寬鬆QE3政策，隨著就業數據轉好，美國有意在2014年第一季開始讓QE逐步退場。不少人認為QE退場代表利率緊縮，房地產市場也從原本的賣方轉向買方。

不過，李同榮認為外資在台灣的「淨流出高於淨流入」，加上國內資金充沛，因此QE退場對台灣房地產市場的影響有限。李同榮：『(原音)不必擔心外資撤離，因為現在外資在台灣淨流出高於淨流入，所以基本上，外資撤離對我們本國資金來講，目前我個人認為影響有限。基本上，資金部分，QE逐步退場，我覺得對台灣上半年基本上根本一點影響沒有，下半年也許稍有影響，但影響幅度有限。』

房仲業者指出，QE退場，短期間內確實會對市場造成心理影響，不過外資向來多投資在台灣的股匯市，對台灣房地產市場興趣不大。永慶房屋總經理葉凌棋分析，目前歐美資金仍鎖定東北亞地區，被視為從東南亞轉進的基地之一，台灣資金其實一直不虞匱乏，若再加上台灣低利率環境可望延續，今年台灣的房地產將繼續穩健持平。葉凌棋：『(原音)目前QE退場短期間內可能有心理影響，但根據我們研究，台灣本身游資跟資金，外資的投入部分是很少，所以我想QE退場後，匯率部分所受到國際熱錢影響，應該是亞洲地區輕微。』

◎薪資倒退15年 民眾買房難！

根據主計總處1月下旬公布最新薪資統計，去年物價增幅高於整體加薪水準，因此員工實際拿到的平均薪資遠低於15年前水準。到底何時才買得起房子，成為小老百姓心裡最實際的希望。

學者指出，就算少了市場投機跟投資客，讓議價空間加大，這仍不表示全台灣房價都可能下修，因為像是台北市精華地段需求量大於供給，價格依舊看漲。淡江產經系教授莊孟翰：『(原音)表示投機客應該可以少掉，投資的也少掉，之後議價空間會加大，原來膨風價事實上慢慢消風。議價空間加大以後(房價)會下修，下修出現會有跌價問題，較明顯會出現在第二、第三季。膨風價讓它消風10%很有可能，議價空間5%到10%很有可能，但不代表全台灣都這樣，台北市精華地段實在很難。』

莊孟翰坦言，所謂「房價高漲超過所得負擔就是泡沫化」，而且目前市場資金多，加上低利率環境，由此看來，台灣房價泡沫化問題存在已久。不過，業者分析，今年全台房價依舊緩升，就算利率調整，對市場影響力也有限，預估未來房地產價格上漲幅度約在5%左右。

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民視 – 2014年2月2日 下午9:01

金嗓歌后葉璦菱，大年初三就開工，應建商邀請，到新北市中和，舉辦歌友會，一口氣獻唱了多首經典歌曲，建商也發現，過年期間，來賞屋的人潮，比平常日，多出5倍以上，顯示有不少民眾，都想藉著看房子，在大過年討個吉利!

睽違12年，沒在台灣舉辦歌友會，金嗓歌后葉璦菱，用渾厚低沉的嗓音，獻唱經典歌曲，好歌一首接著一首，和歌迷近距離互動，近年來，葉璦菱只接國外商演，每場行情，都在新台幣60萬左右，這回，在建商重金禮聘下，和4、5年級生，共度新春佳節。

大年初三，歌迷來新北市中和，一邊欣賞葉璦菱，精彩表演，一邊賞屋買房，建商估計，過年期間，來看房子的人潮，就比平常日暴增5倍，在名人光環加持下，建商希望，原本熱絡的房地產市場，在金馬年一開春，能再創佳績。

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