遺產稅

自由時報 – 2014年2月12日 上午6:13

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕今年全國土地公告現值平均漲幅超過十四％，且內政部計劃二○一六年前將公告現值調高到市價九成，達成與實價接軌目標，讓不少富爸媽加快腳步進行不動產贈與，包括「帝寶」、「文華苑」、「台北信義」等知名豪宅，去年都有贈與移轉紀錄。

以市值四億元「帝寶」為例，贈與稅額約七四三萬元；若同樣四億元用現金贈與，稅額將大增到三九七八萬元，透過豪宅贈與，節稅幅度可達八成一。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，近三年各地方政府大幅調高土地公告現值，部份地區年調幅甚至高達五十％；因公告現值調漲，贈與成本跟著升高，更讓高資產族群精打細算，提前做好財產規劃。

以去年出現贈與移轉的「帝寶」為例，去年土地公告現值每坪約一四八萬元，土地持分約二十五坪，房屋評定現值推估約三千萬元，去年不動產贈與稅額約六四八萬元；但若拖到今年贈與，依今年土地公告現值每坪調升到一八六萬元，同樣土地持分約二十五坪，房屋評定現值推估約三千萬元，今年不動產贈與稅額達七四三萬元，估算贈與稅額增加九十五萬元，增幅達十四．六六％。

豪宅不動產贈與方式，除直接贈與給子女外，近期還出現先贈與給夫妻，透過資產配置後，再贈與給子女，目的是增加節稅幅度。

增加節稅幅度 先贈配偶再贈子女

台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，現行遺產及贈與稅法規定，配偶間相互贈與的財產是不計入贈與總額的，民眾可先透過夫妻資產分配來降低累進稅率，其次善用每年贈與子女的免稅額，逐年移轉，便可有效節省未來可能面臨的龐大遺產稅；這樣的做法，對稅負龐大的高級住宅而言，更是屢見不鮮。

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台灣新生報 – 2013年12月3日 上午12:00

不動產實價登錄自去年101年8月1日開始施行，主管機關內政部發布新聞表示，目前已有累積超過50萬筆實價登錄的資料，可供民眾點閱參考，以落實不動產資訊透明化，減少不動產價格哄抬亂象。內政部感謝相關業者協助推動，也希望相關業者繼續配合，如實申報登錄，其中買賣交易申報登錄案件的主要業者，就是地政士，即俗稱土地代書，地政士申報登錄的案件數量，超過百分之九十以上，可謂推動實價申報登錄的最大功臣。

政府為實現居住正義政策，推動實價登錄制度，修訂「平均地權條例」及「地政士法」，地政士變成實價登錄第一順位的申報義務人，政府要求地政士送辦買賣登記案件完成後三十日內，要申報登錄交易實價，而且申報登錄的內容巨細靡遺，除必須填報交易實價及不動產的所有標示之外，還須填報坐落都市土地使用分區、移轉面積分算、公設持分面積細算、有無管理組織、車位移轉面積細算等等，其中很多項目，原可由政府地政機關以電腦自行連結勾稽，卻全部要求地政士填報登錄，逾期申報要開罰3-15萬元，填報內容錯誤，也要開罰3-15萬元，而且是連續按次開罰！地政士承接買賣移轉登記案件，收費大約一件1-2萬元，卻因配合實價登錄政策，動不動就要被開罰3-15萬元，迄今開罰案件已經多到，讓地政士叫苦連天，滿肚子苦水，亦讓他們覺得工作尊嚴受損，自忖幫忙政府推動實價登錄政策，怎地變成「有功無賞、打破要賠」的低等小兵，理應由買賣案件的權利人自行申報交易實價，肇因申報內容複雜，轉向要求地政士配合申報登錄，詎料政府要求地政士配合的手段，竟是開罰關刀高高舉起又重重砍下的嚴厲懲罰！如此扭曲代理制度，更讓多數的地政士喟嘆，根本是對這項職業的一大污辱，深?協助政府推行實價登錄，卻自陷毫無尊嚴亦無榮耀之惡境！網路上竟有民眾訛傳，實價登錄最大的受惠者是地政士，可謂是天大的反諷和冤枉！

地政士其主要業務與土地登記相關業務息息相關，舉凡代理申請土地登記有關之稅務事項、公證、認證事項、代理申請土地登記、測量事項、申請土地法規規定之提存事項，代理撰擬不動產契約或協議事項、不動產契約或協議之簽證等，地政士業務之執行，必須經由權利或義務當事人之委任代理，始生效力，亦即地政士係為地政士法第16條規定條文中，所指代理申請土地登記事項之「代理人」，而非係土地法第73條規定條文中，所指土地權利變更登記，應由權利人及義務人會同申請之權利義務「行為人」，為了推行實價登錄，強行規定迫使地政士淪為義務行為人，連不動產經紀業居間或代理成交之買賣案件，亦規定由地政士承擔申報登錄責任，完全背離代理制度，且罰鍰亦不符比例原則，被譏諷為「公親變事主」！如此制度，對地政士極為不友善，讓地政士陷入儼如「端燒餅送人吃，連掉芝麻都要被懲罰」的不堪窘境。

平心而論，稅法學者倡議實價登錄後，政府應繼續推行實價課稅，以貫徹所得徵稅的宗旨。為落實居住正義的政策，實價登錄後，國稅單位已經按實價登錄的價格，分算出房屋出售獲利的所得，正式開徵財產交易所得稅了；而出售房屋所座落之土地，則因平均地權條例第46條和土地稅法第30條規定，仍按公告土地現值開徵土地增值稅，尚未能照實價課稅；遺產稅及贈與稅，亦因遺產及贈與稅法第10條規定，只能按公告現值計徵，但不動產實際交易價格，確實因實價登錄制度的推行，完全透明，只要修改上開相關法條，即可能按照交易實價徵稅，爰地政士協助政府完成交易實價申報登錄，確實功不可沒。

站在執行實價登錄作業第一線的地政士，為了配合政府貫徹實價登錄政策，雖然帶著委屈，徒呼負負，仍忍辱負重努力完成實價登錄，很多立委路見不平，深覺賞罰不盡公平，已經提案，要求修改地政士法，起碼應給地政士多一項限期改正的機會，不能動不動就開罰，因為地政士確實是實價登錄的大功臣！地政士法第51條之1，明天12月4日即將在立法院內政委員會，就給予地政士申報登錄限期改正修法案進行討論，希望立委諸公及主管機關秉持公平正義原則，給予努力完成實價登錄巨大工程，卻委屈求全犧牲奉獻的地政士們，有一次限期改正的機會，他們不是實價登錄的叛徒，反而是有功於實價登錄的專技從業人員，期盼有關單位推行政策之餘，體察民瘼，衡情論理，扭正不平制度。

埋頭行筆，思緒澎湃，驀抬頭，乍見青雲直上，期盼公平正義，自在人心，俯首默禱，國泰民安，國運昌隆。（本報記者世忠特稿）

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自由時報 – 2013年6月29日 上午6:18

記者葉思含／專題報導、攝影

自去年內政部不動產交易實價查詢服務網上路以來，歷經多次更改、修復調整，民眾在網路上查詢房價已愈來愈便捷，隨著智慧型手機時代來臨，拿著手機直接查詢房屋實價的需求也逐漸增高，除了內政部提供的Android版本APP程式外，坊間也有不少自行研發的查價APP程式，即時定位得知房價更順手便利。

雖然官方APP軟體可查詢內政部實價登錄資料，但使用上並不流暢，民眾Leaf就表示，內政部不動產交易查詢的實價資料庫最齊全，但使用上經常會發生畫面不順的狀況，因此還會下載其他非官方軟體、房仲APP程式搭配使用查詢。

房仲查價APP 定位搜行情

目前除了內政部不動產交易查詢APP外，信義房屋、21世紀不動產等仲介網站研發的APP程式，也可快速知道房價資訊，如信義房屋可從成交行情中，藉由定位或從區域、捷運站，快速搜尋周邊房屋成交價等相關資訊，十分便捷；而21世紀不動產可直接定位查詢附近成交行情，並以單坪價格標籤顯示，如每坪62萬元，即在地圖位置顯示62，一目了然。

不只仲介APP軟體，坊間也有許多結合內政部不動產實價登錄交易行情的非官方程式，瀏覽上也十分便捷，如「雙北查房價」，可以列表瀏覽雙北市各區交易資料，直接點擊即出現土地移轉面積、屋齡、建物移轉面積等詳細資訊，並可連結地圖了解確切位置。

非官方的APP軟體「實價查詢」，則可查詢全台實價揭露資料，操作簡易，與官方版本非常接近，從縣市、區域、建物型態選擇後，依照總價預算搜尋，可以地圖和列表模式呈現，或者直接定位一覽周邊500公尺至4公里範圍的實價揭露資訊，使用方便不過和官方APP不同的是，APP下方會出現廣告，在意的民眾需留意。

除了「實價登錄」，還有一款APP軟體「查房價」也可查詢房屋成交價格，並以黃色鮮豔醒目的總價為主視覺，適合清楚總價預算的購屋族，另外還提供簡易的房貸試算，可了解每期攤還月繳金額和繳納利息總經額等，也有各項即時房市新聞可供瀏覽。

房產APP種類多 「凶宅資料庫」彙整凶宅

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，現在智慧型手機款式和軟體更新變化快速，下載各項房價查詢APP後若有執行不順問題，除了詢問手機門市服務人員，也可直接洽詢在地服務仲介，能給予最直接專業的房價分析。

除了看屋、查詢房價軟體，還有各項房地產相關APP可供購屋族參考，如「台灣地產稅費估算」，無論是土增稅、地價稅、遺產稅、重購退稅甚至是租金報酬率等各種複雜的數字計算，皆可以輕鬆輸入估算；令人頭痛的房貸則有「房貸小幫手」；而民眾最恐懼的凶宅則有「凶宅資料庫」彙整全台灣凶宅，並說明案發原因，令民眾一目了然。

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作者： 【文／邱明媚】 | 先探投資週刊 – 2013年5月24日 下午12:39

從匯率看未來，資金大風吹的遊戲才剛開始，資產配置商品何其多，海外投資機會亦是琳瑯滿目，重點是如何選擇。投資和運動邏輯相同，適合自己很重要。

一九八六到一九九二年，短短六年間，新台幣兌美元匯率從一比四○升值到二十五，台灣不分南北，股市房價暴漲。猶記當時無殼鍋牛臥倒台北街頭的氛圍，高薪高房價逼走了台商，也送走了大戶，在那失落的年代，電子科技成為投資台灣唯一的一盞明燈，而值錢的台幣也自此讓國人資產踏上了國際化的不歸路！

歷史重演贏者全拿

十年後台幣匯率重回三十五(二○○二年)，彼時金融合併外加資金出走，金融機構將不動產不良債權打包出售，加上ＳＡＲＳ的衝擊，造就台灣此波房市多頭的起漲點，在央行連續降息及重購增值稅減半、遺產稅調降的引導下，台灣首度出現房租殖利率高出貸款利率四到五倍的奇觀。

大批在一九九二年以二十五比一出走的企業和個人資金，此時開始衣錦還鄉回到台灣，這些中小企業早非吳下阿蒙，插旗不動產的熱衷程度遠遠超過台股和設備投資；光是過去七年間，上市櫃公司資產淨買超就達五千億台幣，真假外資在匯差、價差兩頭賺的誘因下，無論是資本市場還是不動產都積極參與，獲利豐碩。

反觀台股，過去十年間的賠率讓台股基金成了票房毒藥，根據證券投信投顧公會的統計，今年前四月國人在五大資產的配置，台股基金以負成長四．八二％敬陪末座，而不動產卻在全球量化寬鬆的環境下，任憑政府打房不遺餘力，依舊瑞氣千條；即便是殖利率低到不足以支付貸款，仍然繼續做著房東夢。而REITs更是高居國人資產配置增長率的第一名，匯差加上資產翻倍，財富重分配的故事不斷重演！

在證所稅、二代健保的陰影下，台股一直到近期才露出曙光，但是如果把台股放在所有金融商品的平台上做個比較，無論在操作難度、流通性或是未來獲利，排名仍然無法前進，而且看來，不會是短期間內能改善的。相對的，○八年金融風暴後，大筆資金紛紛躲入債券市場，隨著債券價格不斷攀高，這些保守資金又出現了另一波的焦慮，擁有利差加匯差優勢的人民幣，這時成為資產配置當紅選項。

好野人大逃亡

檢視一下去年您的資金配置，再看看投資市場的轉變，接下來我們要探討，誰會是下一波贏家？

去年，在馬政府的黃金十年政策下，趁著日本對三一一台灣的感恩之情，經建會官員忙著率團赴日招商，但是還沒等到安倍上任，主委劉憶如便下台走人；而當時最積極的台北市長郝龍斌，如今則身陷雙子星弊案。同一時間財經媒體記者全數鎖定鴻夏戀，眼睜睜看著日幣大幅貶值近三成，日股暴漲，夏普股價一飛沖天！於此同時，台灣恐慌的勞工因為擔憂勞保年金破產而提前擠兌領回勞退金，讓壽險業者撈個正著。

另一方面，在政府打房的政策下，投資客轉進桃園航空城和工業區，部分貴婦則轉進到失落二○年的日本東京不動產，甚至南下牧馬─前進馬來西亞不動產。這慌亂的一年，實則上為下一次的資產重分配鋪陳一套完整的劇本，彷彿預告了下一波贏家的名單。

事實上，近年由於美國政府的積極查稅，碰上中國的國五條、台灣的公平正義，新加坡頓時成了投資新樂園，不少放棄美國籍的台商，把香港資金轉進新加坡，包括上海商銀、兆豐、中信金等銀行，私人銀行部位頓時暴增，更遑論德意志、瑞銀、渣打等大型跨國銀行。

這些服務資產至少三百萬美元的私人銀行部門理專，從去年起便忙著將客戶的美元部位，拿去抵押質借低利的日幣，把七五～八○元兌一美元的日幣貸款，再轉換為六．二八兌一美元的人民幣，購買年息七～八％的公司債，或是REITs之類固定收息的商品。

安倍效應讓這些大戶輕輕鬆鬆賺進至少三成的年報酬率，這只是許多台資大戶比較保守的套利交易模式之一；而握有強勢貨幣的中資大戶，則因為人民幣升值、疫情不斷，加上肅貪，大買美元保單赴美國健檢、買英國學生宿舍REITs，也因為歐巴馬查稅，赴美買房的熱情不復以往。

而在台灣，從去年起，五星級飯店裡周周都有日本不動產說明會，無論是本土的房屋仲介，還是日本不動產業者，場場座無虛席；尤其是日本不動產考察，更成為旅行社近期最火紅的新選項，馬來西亞也不例外。不過深入了解，會發現叫好不見得叫座。原因無他，雖然仲介標榜日幣貶值的高報酬率，但是扣除各項稅收與服務費，脫手時的資本利得稅更驚人。

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全國廣播 – 2013年4月15日 下午5:32

彰化縣102年度逾期未辦繼承登記的土地及建物列冊管理公告，已於4月1日開始公告，彰化縣計有3778件（被繼承人3778人），公告列冊管理土地 6005筆、建物87棟。為提醒縣民維護自身財產權益，地政處於今(15)日上午在新聞處前咖啡藝廊舉行記者會，地政處長王銀和及各地政所主任與會。王處長表示，公告期間3個月，若公告期滿後仍未辦理登記者，將由彰化縣政府列冊管理，相關資訊已揭示於各地政事務所網站、土地及建物所在地鄉（鎮、市、區）公所及被繼承人戶籍所在地村里辦公處公告欄，請繼承人儘速向各地政事務所辦理繼承登記，以保障自身財產權益。

王處長指出，凡已登記之土地、建築改良物，如登記名義人死亡，應由繼承人自繼承開始之日起六個月內向土地所在之地政事務所申辦繼承登記，逾一年未辦理繼承登記者，經地政機關查明後，即公告繼承人於三個月內申請登記；未於公告期間內申請，由地政機關予以列冊管理。列冊管理期間為十五年，逾期仍未申請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物移請國有財產署公開標售。

北斗地政事務所主任劉坤松表示，已被列冊管理或已移送國有財產署之土地或建物，仍可在公開標售前趕快申辦繼承登記。若部分繼承人因行蹤不明、感情不睦、意見不一致等原因，致無法全體達成協議申辦分割繼承登記或分別共有登記，可由繼承人中之一人或數人，為全體繼承人之權益，就被繼承人之不動產申請登記為公同共有；此外，如有已報遺產稅未核定、行政救濟未確定、分期繳稅未完稅或因訴訟等不可歸責當事人之事由而未辦繼承登記情形，應於公告期間檢附相關文件向土地或建物轄區地政事務所提出暫緩列冊管理之申請，以保障自身財產。

地政處呼籲，逾期未辦繼承登記之不動產，除列冊管理15年期滿可能有公開標售之虞，繼承人未辦理繼承登記前，亦不得出售所繼承之不動產或向銀行抵押貸款等，故家中如有祖先遺留之不動產尚未辦理繼承登記，請儘速向地政事務所申請登記，別讓自己的權益睡著了！

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