預售屋

中廣新聞網 – 2014年2月15日 上午6:12

桃園縣去年全年土地和房屋交易筆數都比前年增加不少，反應出巿場熱絡，至於今年房地產交易，桃園縣地政士公會認為受到銀行貸款及預售屋紅單等稽查，桃園縣部分地區交易會出現抗性，但整體來說還是比其他縣巿交易熱絡。（李明朝報導）　

桃園縣去年土地交易筆數為十萬三千多筆，房屋交易棟數為五萬多筆，跟前年相比又繼續創新高，不過值得注意是從去年下半年開始，桃園巿，蘆竹大園及平鎮地區的交易則較上半年小幅衰退，反觀八德巿下半年成長強勁。

對於國稅單位積極稽查預售屋紅單交易逃漏稅，巿場認為可能對房屋交易有所影響，對此，桃園縣地政士公會認為政策對於銷售紅單稽查，同時銀行貸款也有所管控，可能對桃園縣某些熱賣地區產生抗性。

不過，桃園縣地政士公會認為政策可能對全國房地產有所影響，但是桃園縣相對還是具有很多題材，交易應該還是會較其他縣巿熱絡。

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作者： 王玉樹╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月15日 上午5:50

中國時報【王玉樹╱台北報導】

為遏止預售屋炒風，內政部擬修法將現行預售屋「委託代銷契約屆滿或終止」才需登錄，改為比照成屋「買賣契約簽訂後」30日內須申報，讓預售屋價格全面「陽光化」。不過昨天召開的「不動產成交實價登錄通盤檢討會議」討論，遭到會場中建商與代銷業者強烈反對。

不動產實價登錄制度2012年8月實施，規定成屋、中古屋買賣登記過戶30日內，必須申報登錄交易房價，但預售屋僅需完銷後結案後整批登錄行情。實施至今1年半，統計成屋實價揭露率已高達8成5以上，但預售屋揭露率卻僅只1成，遭外界屢屢批評預售屋是市場行情透明的死角，助長預售屋價格胡亂炒作、甚至「紅單」也可以拿來哄抬價格。

建商、代銷業強烈反對

內政部進行不動產實價登錄通盤檢討，研議把預售屋納入買賣契約簽訂後30天內必須申報範圍。昨天開會邀集產官學界同場討論，現場學者多表示預售屋納入可更即時、透明反映房價，但與會的建商、代銷業者群起反對，強調「執行上有困難」、「自建部分不容易查核」等。

內政部副司長王靚琇表示，由於各方意見兩極，下周會再繼續邀集不同的各方代表，持續聽取意見。

台北市副市長張金鶚強調「早該做了」，過去僅規範成屋30天內，預售屋要等完銷或結案才需登錄。「那請問，甚麼叫結案？剩下1戶不賣是不是沒有結案不需申報！」

張金鶚直指，預售屋是房價的領導著，建商靠著銷售宣傳做多，且常常炒作賣掉多少戶，創造「假的行情」。

更即時、透明反映房價

淡江大學產經系教授莊孟翰則持審慎態度：「政府實施前一定要先想清楚，免的落到像《地政士法》覆議一樣，被人罵翻天。」他認為，把預售屋納入確實可以做到「資訊透明」，但是必須考慮，預售屋興建完成有一段時間，會受到「景氣好壞」影響。

簡單地說，現在簽約的價格，未必會跟正式交屋時的價格是一樣的。

莊孟翰補充，假設景氣好房價攀升，建商不能加價這還好，但萬一景氣不佳，要交屋時房價大跌，消費者可能因此不願交屋，實價登錄後也會影響建商承諾的貸款成數。

從事資訊業、有意買房的新北市民眾鄭先生支持說，預售屋房價都是賣方在喊，很擔心買貴了。「如果可以查到預售屋實際價格，會讓我們比較放心。」

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作者： 陳宥臻╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月15日 上午5:50

中國時報【陳宥臻╱台北報導】

內政部研擬預售屋買賣契約簽訂後30天內須實價登錄。建商、房仲皆表示對民眾有利。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，上市公司為避免開價與成交價價差過大，影響外界觀感，昔日預售案「開價嚇死人，成交價笑死人」狀況會改善。

不過也有業者透露，成屋簽約登錄實價，多一件一件辦理，但建商可能整批辦，以代書辦理1件1萬元的費用計算，100件即達百萬，可能會有1案公司等不肖建商以大不了代付罰款了事方式，要求代書做假，延期登錄。

信義房屋指出，新制實施，將加速實價揭露的「即時性」，就像去年揭露的豪宅案「文華苑」，即是1~2年前的價格，民眾無法確實了解房價。

信義房屋主管表示，預售屋若透過代銷業者賣，會是結案時登錄實價；若是建商自己賣，只須在交屋時登錄，由於預售案到成屋通常耗時2~3年，因此揭露的預售屋售價，會有「時間差」，與現況市值不符。

對建商而言，更嚴格的預售屋實價登錄政策，將改變價格策略。市場人士表示，建商為避免開價與即時登錄的價格有太大落差，會將預售屋開價更貼近市場行情，減少漫天喊價的狀況。

長虹建設財務長陳茂慶表示，若實施更嚴格登錄方式，不僅預售屋價格能夠透明公開，也能縮短議價時間，甚至是不二價，非常樂見。

信義房屋主管補充，現在預售屋1年的案量達數百億元，但台北市預售屋的實價揭露，少的可憐，甚至有的行政區還沒有資料。新北市則因合宜住宅的案件登錄多，所以資訊較多，但也沒有實質意義，因合宜宅價格本來就較低。

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作者： 董寧之 | TVBS – 2014年2月14日 下午2:15

「不二價」時代　預售屋擬成交30天內登錄政府針對打房再度出手，原本預售屋，在完銷或者結案後，才須登錄行情，現在內政部計劃比照成屋市場，要求預售屋，簽定契約後30天內，就得實價登錄，如此一來，房子銷售過程中，開價可能就等同成交價，代銷業者認為，短期內，可能會造成市場觀望，等待價格整合，但長期來看，反而健全整體市場，未來買預售屋就是不二價。>>代銷業者：「這間54坪的房子，這間是主臥房。」代銷人員介紹房子四周，永和新成屋，附裝潢每坪約50萬，但全台1月房市買氣冷冷冷，台北市今年初成交量甚至創12年新低，現在內政部還要修法，研擬把預售屋實價登錄從完售結案後，改成簽約後30天內就要登錄，期望讓買價跟開價越來越接近。代銷業者協理何彥煒：「短時期裡面確實會造成些影響，(長期來看)景氣比較和緩的時候，對於銷售上面是會有幫助的。」但價格整合期間，買方容易觀望，預售屋加快登錄消息，也讓329檔期成為先行指標。代銷業者協理何彥煒：「QE因素或者很多選舉的因素，業者大部分都把重心擺在上半年。」選舉年變數大，財經週刊就整理出手三熱區，第一交通生活機能半完成的蛋白區，轉手也有增值空間，第二建商建地附近跟著推案漲但小心短時間難脫手，第三可能「政黨輪替」區，建設承諾可能改變，成為砍價時機預估新成屋能打到8折，選舉影響房市至少3年，民眾還得多看多比較。

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ETtoday – 2014年2月14日 下午2:56

記者林信男／台北報導

對於內政部將檢討預售屋實價登錄制度，遏止炒作房價，台灣房屋智庫執行長劉怡蓉20日表示，房價透明化，是健全房市的關鍵，業界樂見其成。

為遏止預售屋炒作，內政部指出，將對實價登錄制度進行檢討，擬把預售屋申報實價登錄的時間點，由「完銷或結案後」，改成「簽訂買賣契約後30日內申報」，讓預售屋價格更透明。

劉怡蓉說，「簽訂買賣契約後30日內申報」的做法，可避免建商拉長銷售期，導致市場交易不夠透明，有助健全房市。

不過劉怡蓉強調，政府不斷拉高公告土地現値及房屋評定現値，以增加房地產交易稅賦，使不動產節稅效果遞減，恐對房市交易量能有所影響。

除此之外，內政部也有意刪除「實價課稅須有配套措施」的條文，條文內容顯示，「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。」

若上述條文內容確定刪除，未來政府不用立法，便可執行實價課稅。劉怡蓉表示，對於實價課稅的實施，業界抱持認同態度。

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作者： 鉅亨網記者何靖儀 台北 | 鉅亨網 – 2014年2月14日 下午12:00

為防止預售屋炒作，內政部將於今日(14)日下午舉行「不動產成交案件實際資訊申報登錄制度通盤檢討會議」，擬將預售屋申報實價登錄改為「簽訂買賣契約後30日內申報」，未來預售屋將縮短議價時間，也為預售屋實價課稅作準備。

在現今實價登錄制度中，成屋、中古屋買賣登記過戶一個月內，必須登錄房價。但在預售屋方面，只有規定建商、代銷「完銷或結案後」，才須登錄行情，使預售屋紅單炒作層出不窮。故內政部欲將預售屋改為「簽訂買賣契約後30日內申報」，使房價更加透明化。

此外，內政部擬刪除實價登錄三法「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據」的相關條文規定，表示不用透過立法就能實價課稅，這也被認為是為未來實價課稅作準備。

學者表示，實價登錄對預售屋市場是好事，如此一來可補強預售市場價格資訊不對稱的情況。但若是買方反悔退訂或是房屋貸款改變等問題，政府都必須提出相對因應的配套措施。

除學者同意，建商也贊成此項政策。長虹建設財務長陳茂慶表示，未來預售屋若加入申報後，不僅價格能夠透明公開，也能縮短議價時間，甚至是不二價，這是非常樂見的。

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作者： 文／王柔雅、林洧楨 | 財訊雙週刊 – 2014年2月12日 下午1:02

高房價蟬聯民怨之首多年，政府頻頻祭出一連串打房政策，房價卻不降反增。究竟民眾期盼的居住正義該如何落實？台北市副市長張金鶚、長虹建設董座李文造、鄉林建設董座賴正鎰各持不同看法，掀起激烈論戰。

國內房地產市場歷經十年大多頭，囤地炒房、投資炒作問題不斷，從內政部、財政部、中央銀行到各縣市政府，接連推出打房政策，但始終無法實現民眾期待的居住正義。全面性的稅制改革、實價課稅被視為調控房市的終極藥方；但由於牽涉層面甚廣，政府至今不敢決策，使得高房價問題依然高居民怨之首。

為此，本刊分別專訪高房價重災區台北市副市長張金鶚、重量級房產大老長虹建設董座李文造，以及新官上任的商總理事長、鄉林建設董座賴正鎰，剖析居住正義如何落實？

賴：打房將造成量縮效應 張：實價課稅才是合理機制

記者問（以下簡稱Q）：稅制改革被預期將朝往實價課稅方向，若成真，對房市有何影響？

李文造答（以下簡稱李）：對上市櫃公司來說，一直都是實價課稅，還雙重課稅。建設公司買房產，房屋部分獲利得繳營利事業所得稅，土地部分雖然只要繳增值稅，但所有獲利到了要分配盈餘時，還要再課稅一次，這不是雙重課稅嗎？政府說要把公告現值調高到接近市價的九成，也就相當於實價課稅，對上市公司影響不大。但對民眾來說，稅負成本會增加不少，預估會直接衝擊民眾購屋意願，買氣滑落，也會間接影響到建商和房地產市場。

賴正鎰答（以下簡稱賴）：一定會產生類似證所稅量縮效應，而且還會更嚴重。當年財政部長王建煊下台，就是為了實價課稅，如果國民黨讓實價課稅法通過的話，百姓會唾棄這個政黨，一定會被輪替掉。就像證所稅把股市打下來後，到現在為止，金管會主委曾銘宗一天到晚要拉也拉不起來。所以政府要讓房地產恢復正常的市場交易，每天打壓，這叫扭曲市場正常交易，應該停止。

針對各地預售屋，政府已經選擇性做實價課稅，甚至加罰三、五倍的錢，嚴重影響購屋意願。此外，還快速大幅調高公告現值，例如鄉林在新北市新莊區的鄉林淳青、淳風兩案，繳了將近10億元的增值稅，還多調了五倍公告現值，政府這樣一邊增加業者成本，一邊又要打壓房價，這是不對的，居住不正義的第一個元凶就是政府。

張金鶚答（以下簡稱張）：實價課稅是應該做的，這才是比較合理的機制，房屋稅制沒有改變，現在的投資炒作風氣就無法抑制，只會永遠惡性循環。推動實價課稅有利健全地方財政和房地產市場。但是實價課稅不是要全面加稅，自用住宅與非自用住宅交易課稅應做出差異化，針對非自用住宅稅基與稅率都要調高。

有人主張實價課稅會墊高成本，反而讓房價降不下來，但要知道，價格是由買賣雙方決定，如果賣方轉嫁成本，把價格拉抬高到很不合理，買方可以選擇不買，到時沒有人買，賣方撐不住自然得降價，房價就會下修。

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作者： 鉅亨網記者何靖儀 台北 | 鉅亨網 – 2014年2月12日 下午3:56

多數房仲業皆會在物件成交後贈送客戶成交禮，公平交易委員會表示，捷盛不動產在銷售「三禾硯」建案預售屋時，打出「凡成交送60吋LED電視」的廣告，就其服務內容為虛偽不實、引人錯誤，處新台幣5萬元罰鍰。

公平會提到，捷盛仲介公司為銷售「三禾硯」建案預售屋，於該建案工地圍籬上廣告宣稱「凡成交即送60吋LED電視」，導致一般消費者產生「只要成交三禾硯建案預售屋，就可獲得電視」的錯誤印象。而有民眾確實成交後，該仲介卻以「買方並非透過該公司員工擔任買方經紀人仲介簽約成交」此由，拒絕贈送電視。

公平會認為，此舉除引起一般或相關大眾錯誤認知外，實際成交後，民眾沒有得到該贈品之情形，已經和廣告不符，所以處5萬元罰鍰。

台灣房屋智庫研究員洪佩君說，房仲通常在贈送成交禮或是其他大型贈品時，都會明確的制定遊戲規則，若是抽獎活動，在抽獎時一定會有見證人參與，並在抽獎後通知得獎者，絕不會草率張貼贈禮廣告。

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作者： 【記者潘昱帆／新北報導】 | 台灣新生報 – 2014年2月11日 上午12:00

近年來大台北地區房價高漲，新北市轄區內建案林立，預售屋或新成屋價格動輒上千萬元，尤其一些具有生活機能佳或交通便利的建案，往往一推案就被消費者選購一空，但是建築物品質如何，往往都須待房屋交屋使用一段期間後才能顯現。新成屋的瑕疵問題，導致消費者與建設公司間發生消費糾紛之事件屢有所聞。

日前有位消費者向市府法制局消保官（以下簡稱市府消保官）投訴，其四年前向臺北大眾捷運公司購買捷運共構的高樓層景觀戶，交屋後裝潢入住就發現客廳玻璃惟幕牆如遇外面下大雨，屋內木質地板就滲水，更誇張的是今年夏天颱風豪雨時期，不知原因的大水從地板冒出，接著天花板也不知為何被水泡溼發霉，整個客廳、書房的百萬裝潢及木質地板泡水毀損無法住人，遂向市府消保官投訴。

案經市府消保官進行協商會議時，該承攬建商表示消費者客廳玻璃惟幕牆滲水問題與惟幕牆接縫處的隙縫填補有關，建商願意依保固規定進行修繕。至於客廳積水原因，查到是頂樓中央排水管線被堵塞（位置正好在消費者樓層下方），因豪雨積水宣洩不及，導致回流至消費者客廳的排水孔冒出所致，建商願意得社區管理委員會同意下，疏通該中央排水管線。但消費者請求賠償裝潢費用一事，該建商認為頂樓中央排水管線管理維護是屬管理委員會，該管線被堵塞原因未釐清是施工設計問題或是管理維護問題前，建商無法承諾賠償問題，消費者也拒絕接受建商建議，最後本案協商未成立。

市府消保官表示，預售屋買賣發生建築物有瑕疵時，消費者可以依據民法第三五四條主張出賣人須負「物之瑕疵擔保責任」外，也可以依據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第十七點規定要求賣方負「保固責任」，自賣方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分（例如：樑柱、樓梯、擋土牆…等）負責保固十五年，固定建材及設備部分（如：門窗、粉刷、地磚…等）負責保固一年。舉例像房屋發生漏水時，即視該漏水問題是屬結構部分或固定建材及設備部分，來決定保固年限為十五年或一年。（請參照內政部九十八年五月二十一日內授中辦地字第○九八○○四五○二二號書函）。

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